나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [4] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동 548-4번지 에스아이팰리스센트럴성내 10층1004호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2023타경61278(4)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 210,000,000원이며, 토지면적은 7.37㎡ (약 2.23평), 건물면적은 14.01㎡ (약 4.24평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 04월 23일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권: 갑구의 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 현재 소유자에게 적법하게 귀속되어 있습니다.

* 선순위 임차권: 을구 1번, 2023년 04월 26일 접수 제57920호로 등기된 주택임차권이 있습니다.

* 임차인: 이 (이영원)

* 보증금: 237,000,000원

* 전입일자: 2021년 06월 16일

* 확정일자: 2021년 06월 07일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

* 경매개시결정: 갑구 5번, 2023년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 신청 건입니다.

* 말소기준권리: 을구 1번의 주택임차권(2023.04.26 접수)이 말소기준권리로 판단됩니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 선순위 임차권은 전액 배당받지 못하면 인수 대상이 됩니다.

* 인수되는 보증금: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 해당 임차권이 명시되어 있으며, 배당에서 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 낙찰 후 추가적으로 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 배당 시 전액 회수가 예상된다는 의미일 수 있으나, 반드시 법원 배당 내역 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 전용면적 14.01㎡ (약 4.24평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 거주 또는 임대 수익형으로 고려될 수 있습니다.

제공된 주변 매매/임대 정보는 다세대주택 및 연립주택으로, 본 건의 소형 원룸형과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 성내동 224-20 (다세대, 2004년식, 59.19㎡) 거래가 280,000,000원 (2026.05.07)

* 성내동 464-13 (연립, 2024년식, 40.512㎡) 거래가 415,000,000원 (2026.05.04)

* 성내동 382 (다세대, 2013년식, 29.81㎡) 거래가 315,000,000원 (2026.05.07)

제공된 주변 다세대/연립주택의 평당 가격은 약 1,560만원에서 3,500만원 수준입니다.

본 건의 감정가 210,000,000원은 약 4.24평 기준 평당 약 4,950만원 수준으로, 제공된 주변 주택들의 평당 가격과 비교하면 다소 높은 편입니다. 이는 도시형생활주택(원룸형)의 특성, 신축 연한, 역세권 입지 등을 반영한 것으로 보입니다.

그러나, 본 건과 유사한 '도시형생활주택' 또는 '오피스텔(원룸형)'의 실거래가 및 호가를 추가적으로 조사하여 정확한 시세 파악이 필요합니다. 현재로서는 본 건의 부동산 자체 가치를 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 8호선 강동구청역 및 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 거주에 적합한 구조입니다.

* 교육환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 237,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면, 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 부담해야 하므로, 추가 자금 소요 및 투자금 손실 위험이 매우 큽니다.

* 소형 면적: 14.01㎡ (약 4.24평)의 매우 협소한 면적으로 인해 실거주 및 향후 매매 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보여, 투자 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동구청역 역세권에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택(원룸형)이라는 장점이 있습니다. 하지만 2억 3천 7백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 추가적인 막대한 자금 투입이 예상됩니다.

소형 면적과 시세 대비 높은 감정가 또한 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 물건은 권리관계가 복잡하고 위험 부담이 크므로, 철저한 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축: 8호선 강동구청역 초역세권에 위치한 2021년식 신축 건물입니다.

* 1인 가구 수요: 1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인의 보증금 237,000,000원 인수 여부입니다.

* 현재 부동산 자체의 순수 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원으로 추정됩니다.

* 만약 임차 보증금 237,000,000원을 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 투자 수익을 고려하면, (입찰가 + 인수 보증금) < (부동산 시장 가치) 가 되어야 합니다.

* 즉, 입찰가 < (부동산 시장 가치 - 인수 보증금) 입니다.

* 추정 부동산 가치(1.5억원) - 인수 보증금(2.37억원) = -8,800만원.

* 이는 순수 부동산 가치보다 인수해야 할 보증금이 훨씬 높아, 현재 시세로는 보증금을 인수하면서 이익을 남기는 것이 불가능함을 시사합니다.

결론적으로, 본 건은 다음과 같은 시나리오에 따라 입찰가 결정이 달라집니다.

* 최악의 시나리오 (보증금 전액 인수 시) :

인수해야 할 보증금 237,000,000원을 고려하면, 부동산 자체의 가치를 고려했을 때 실질적인 입찰가는 0원에 가깝거나, 사실상 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 이상적인 시나리오 (보증금 전액 배당 시) :

만약 법원 배당을 통해 임차 보증금 237,000,000원이 전액 변제되어 매수인의 인수 부담이 전혀 없는 경우에 한하여, 부동산의 순수 가치(약 1.5억원)를 고려하여 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 낙관적인 가정이며, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

본 물건은 권리 분석이 매우 복잡하고 위험 부담이 크므로, 입찰 전 반드시 법원 담당자에게 임차인 보증금의 배당 가능 여부 및 금액에 대한 최신 정보를 확인하시기 바랍니다. 전문가와 함께 배당 절차, 임차인과의 관계 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.