나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [2] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 14층1404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경61278 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 14층1404호

건물명: 에스아이팰리스센트럴성내

토지 면적 (지분): 7.385㎡ (약 2.23평)

건물 전용 면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

건물 연면적: 3028.85㎡ (약 916.3평)

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형), 제1종근린생활시설

감정가: 210,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용 승인일: 2021년 4월 23일

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재, 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치.

주변 환경: 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준.

교통: 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 출입 용이.

도로 접근성: 북동측 약 23미터, 남서측 약 8미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부표시: 갑5).

선순위 권리: 2021년 10월 15일 전입 및 확정된 이기빈 임차인의 주택임차권 (등기부표시: 을1).

대항력 있는 임차인: 주택도시보증공사(이 ). 보증금 237,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2021년 10월 15일.

주요 인수 권리: 상기 이기빈 임차인의 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 참고).

등기부채권 총액: 237,000,000원 (이 금액은 임차인의 보증금 액수를 나타내며, 인수 여부가 중요함).

전체 등기부 요약: 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 공유자지분 이전(매매, 말소), 주택임차권(인수), 강제경매(말소기준).

4. 상권분석

위치: 강동구청역 인근 상업 및 주거 혼합 지역.

주변 시설: 다양한 근린생활시설, 상업 시설 밀집.

임대 현황: 건물 내 원룸형 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중.

본 물건은 소형 평형으로 1인 가구 및 직장인 수요 예상.

5. 생활정보

교통: 지하철 8호선 강동구청역 도보 이용 가능 거리. 다수 버스노선 운행.

편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 다수 소재. (예: 강동구청, 강동성심병원 등)

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치.

녹지/휴식공간: 올림픽공원, 강동그린웨이 등 인접.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이기빈의 보증금 237,000,000원 중 미배당 잔액 인수 가능성. 현재 감정가 210,000,000원보다 높은 보증금으로, 배당표 확정 전까지는 인수 금액을 정확히 알 수 없음. 만약 보증금 전액을 배당받지 못하면, 매수인이 잔액을 부담해야 하므로 예상보다 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있음.

소형 면적: 14.04㎡(약 4.25평)의 전용 면적은 매우 협소하여, 거주 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있음.

신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

건축물 용도: 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 건물 관리에 있어 복합적인 이슈 발생 가능성.

주변 환경: 일반적인 도심 지역의 교통 소음 및 생활 소음 등이 있을 수 있으나, 특별히 보고된 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 강동구청역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있음.

최근에 건축된 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 237,000,000원 중 인수될 수 있는 잔액이 있다는 점임. 이는 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 중요한 고려 사항이며, 실제 낙찰 후 인수 금액에 따라 총 매입 비용이 크게 달라질 수 있음.

감정가(210,000,000원)보다 높은 임차 보증금(237,000,000원)은 배당 순위 및 배당 금액에 대한 면밀한 분석을 요구함.

협소한 전용 면적(14.04㎡)으로 인해 투자 및 실거주 시 제약이 따를 수 있음.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 8호선 강동구청역 인근으로 역세권 프리미엄 기대.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

소형 평형: 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 투자 가능성.

시세 대비 저가 매수 기회: 권리관계 복잡성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성 존재 (단, 인수 금액 고려 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

선순위 임차 보증금 (인수 가능성 높음): 237,000,000원

본 물건의 경우, 감정가(210,000,000원)보다 선순위 임차인의 보증금(237,000,000원)이 더 높게 책정되어 있어, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인이 임차 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본 물건의 용도, 면적, 건축 연도와 차이가 있어 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 정확한 시세 기반의 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 유사 물건의 실거래가 분석이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 인수해야 할 보증금(237,000,000원)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건에 대한 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있으나, 이는 배당 결과에 따라 총 매입 비용이 크게 달라지는 위험을 감수해야 합니다.

권리관계의 복잡성을 감안할 때, 아래와 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다. 이는 경매에서의 낙찰 희망가를 의미하며, 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

유의사항: 상기 예상 입찰가는 순수 낙찰가를 의미하며, 실제 총 매입 비용은 인수해야 할 임차 보증금 잔액에 따라 237,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 낙찰 전 반드시 배당표 확인 및 인수 보증금액을 명확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.