나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50145 [6] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4,6,7)은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 노선상가지대이며, 후면은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

기호(2,3,5)은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,4,6,7) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

기호(2,3,5) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,4,6,7)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 중 제10층 제1003호외 3개호로서,
(사용승인일 2021.04.23)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(2,3,5)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 제2층 제205호외 2개호로서,
(사용승인일 2020.10.14)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,4,6,7)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호(2,5)은 오피스텔로 이용중이며, 기호(3)은 다세대주택로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,4,6,7)은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

기호(2,3,5)는 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,4,6,7) 소재 건물은 본건 북측으로 "성내로" 및 남측으로 "성내로12길"의 포장도로에 각각 접함.

기호(2,3,5) 소재 건물은 본건 동측으로 "진황도로27길", 북측 및 서측으로 "진황도로27가길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6,7): 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2,3,5): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 일부는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울동부지방법원 2024타경50145 (6)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4, 에스아이팰리스센트럴성내 9층 901호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 42.20㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 04월 23일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 9층 901호

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 강동구청 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 노선상가지대와 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지역으로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 8호선 강동구청역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

주요 권리사항:

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임차권이 선순위로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 배당신고일자: 2023년 05월 18일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

을구 1번의 주택임차권(김 , 보증금 235,000,000원)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본건의 감정가가 225,000,000원인 반면, 임차인의 보증금은 235,000,000원으로 감정가를 초과하므로, 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 따라서 인수되는 보증금 액수에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 강제경매 개시 결정 등기(을구 1번 주택임차권, 등기접수 2023.05.18)보다 선순위로 판단됩니다. (을구 1번의 주택임차권은 말소되지 않고 인수 대상입니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 성내동 지역은 강동구청을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 다만, 도시형생활주택이 주된 용도이므로 일반적인 상업시설보다는 주거 및 소규모 업무 관련 상권으로 이해하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

건물 내부 설비:

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

강동구청, 지하철 5호선 강동역 및 8호선 강동구청역과 인접하여 행정 및 교통 편의성이 우수합니다. 또한, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수:

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 낙찰가율에 따라 실제 투자금 부담이 상당할 수 있습니다.

내부 구조 불확실성:

제공된 정보에 따르면, 일부 물건은 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 정확하게 이루어지지 못했습니다. 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰 및 탐문 등에 의해 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 상태가 도면과 다를 수 있어 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 강동구청 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 액수가 감정가를 초과하여 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 최대의 리스크 요인입니다. 임차인과의 협상 또는 인수될 보증금 액수에 따른 총 투자비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강동구청 인근의 우수한 입지 및 교통 여건.

* 비교적 신축 건물로 인한 양호한 건물 상태 기대.

* 추후 재개발 또는 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 유사 면적(약 40-45㎡) 주택은 315,000,000원에서 415,000,000원 이상으로 거래되고 있습니다. 이를 기준으로 본건(42.20㎡)의 시세는 약 400,000,000원에서 450,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 감정가가 225,000,000원이나, 시장 시세는 이를 훨씬 상회합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 존재하며, 이 금액 전액 또는 일부가 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

예상 입찰가는 실제 시장 가치에서 인수될 임차인 보증금(보수적으로 50,000,000원으로 가정)을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

시장 가치(약 420,000,000원) - 예상 인수 보증금(50,000,000원) = 370,000,000원.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 370,000,000원에서 400,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 인수될 보증금의 정확한 액수 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 임차인 및 관련 법률 전문가와 상담하여 최종 인수 금액을 확정하는 것이 중요합니다.

주변 혐오시설 정보:

본건 소재지인 서울특별시 강동구 성내동 548-4번지 및 인근 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 해당 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (2026년 7월 23일 기준)

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