나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61278 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "8호선 강동구청역" 동측 인근
에 위치하고 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

기호 8-12, 15는 서울특별시 강동구 천호동 소재 "5호선 강동역" 북측 인근에 위치하고 주위
는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 인근에 지하철역 "8호선 강동구
청역" 및 노선버스정류장이 소재하고 기호 8-12, 15는 인근에 지하철역 "5호선 강동역" 및
노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내
제2층 제206호 외 10개호로서, (사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

기호 8-12, 15는 공히 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내
제2층 제204호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2020.10.14)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호 8-12, 15는 오피스텔로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비, 개별난방설비 등의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호 8-12, 15는 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-7, 13, 14, 16, 17은 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터
내외의 포장도로에 접하고,
기호 8-12, 15는 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-7, 13, 14, 16, 17 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역,
도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호 8-12, 15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(20
14-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 강동구 성내동 548-4번지에 소재한 에스아이팰리스센트럴성내 2층 206호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2023타경61278 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 203,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건의 토지 면적은 7.40㎡(약 2.24평)이며, 건물 면적은 14.07㎡(약 4.26평)입니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 8호선 강동구청역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

본건의 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2021-05-07)

* 주택임차권 (2023-04-26 접수, 권리자: 김윤석, 권리금액: 230,000,000원)

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-04-26

* 대항력: 있음

* 등기부 요약상 '말소: 인수'로 표시되어 있습니다.

* 강제경매 (2023-12-28 접수, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 3,852,900,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김윤석)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-04

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-04-26

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

등기부상 을구 1번 주택임차권(김윤석, 230,000,000원)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 강동구청역 인근의 역세권이라는 점이 상권의 잠재력을 높이는 요소입니다.

5. 생활정보

교통은 지하철 8호선 강동구청역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리합니다. 건물은 2021년 4월 23일에 사용승인된 15층 건물의 2층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가적인 투자 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 시장 가치 대비 높은 인수 보증금: 최근 거래된 유사 면적의 주택들의 단위 면적당 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 140,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다. 그러나 인수해야 할 보증금이 230,000,000원으로, 이는 시장 가치를 초과하는 금액이므로, 낙찰받을 경우 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 강동구청역 역세권에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 더불어, 주변 시세 분석 결과 해당 면적의 시장 가치는 인수 보증금보다 낮을 것으로 추정되어, 실질적인 총 투자 비용이 재산 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 공간입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 203,000,000원을 기준으로, 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다. 인수 보증금(230,000,000원)은 본 입찰가 산정 시 제외하고 고려합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

투자 분석:

본 건의 예상 입찰가를 180,000,000원으로 산정하더라도, 실제 총 투입 예상 금액은 다음과 같습니다.

총 투입 예상 금액 = 예상 입찰가 (180,000,000원) + 인수 보증금 (230,000,000원) = 410,000,000원

주변 유사 면적 및 연식의 실거래가 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 140,000,000원에서 200,000,000원으로 추정됩니다. 따라서, 총 투입 예상 금액이 시장 가치를 초과하므로, 본 건은 투자 시 상당한 금전적 손실을 볼 위험이 매우 높은 물건입니다. 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.