나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50145 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4,6,7)은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 노선상가지대이며, 후면은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

기호(2,3,5)은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,4,6,7) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

기호(2,3,5) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,4,6,7)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 중 제10층 제1003호외 3개호로서,
(사용승인일 2021.04.23)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(2,3,5)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 제2층 제205호외 2개호로서,
(사용승인일 2020.10.14)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,4,6,7)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호(2,5)은 오피스텔로 이용중이며, 기호(3)은 다세대주택로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,4,6,7)은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

기호(2,3,5)는 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,4,6,7) 소재 건물은 본건 북측으로 "성내로" 및 남측으로 "성내로12길"의 포장도로에 각각 접함.

기호(2,3,5) 소재 건물은 본건 동측으로 "진황도로27길", 북측 및 서측으로 "진황도로27가길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6,7): 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2,3,5): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 일부는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50145 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 10층1003호

용도: 도시형생활주택

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 2.

면적 및 지분

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 14.01㎡ (약 4.24평)

건물지분: 14.0075㎡ (약 4.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 3.

건축물 정보

건물명: 에스아이 팰리스 센트럴성내

사용승인일: 2021년 04월 23일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 15층 중 10층

주요 용도: 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설

총 건물 면적 (연면적): 3028.85㎡ (약 916.29평)

대지 면적: 739.8㎡ (약 223.79평)

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용, 업무용 건물과 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 2.

교통상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 8호선 "강동구청역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 3.

도로상태

본건 소재 건물은 북측으로 "성내로" 및 남측으로 "성내로12길"의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3. 1.

주요 권리관계

경매 신청 채권자는 주OOOOOOO이며, 본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

권리 분석의 핵심은 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 존재입니다.

3. 2.

임차인 현황

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 28일

* 확정일자: 2021년 06월 28일

* 배당신고일자: 2023년 05월 25일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리: 을구 1번 주택임차권 (접수일자: 2023.05.25)

* 말소 여부: 인수 (매수인이 잔여 보증금을 인수해야 함)

3. 3.

권리분석 요약

등기부등본상 을구 1번의 주택임차권(박 )은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 임차인은 보증금 237,000,000원으로, 전입일과 확정일자가 모두 2021년 6월 28일로 되어 있으며 대항력이 있습니다. 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 강동구 성내동은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 인근에 강동구청이 위치하여 행정 편의성이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 중심의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5. 1.

교통 및 편의시설

지하철 8호선 강동구청역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 상업 시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 2.

교육 및 환경

본 물건은 교육환경보호구역에 해당하여 교육 환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

5. 3.

혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 237,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가(226,000,000원)보다 임차인 보증금이 더 높으므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 가능성이 매우 높으며, 이 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6. 2.

낮은 전용면적 대비 높은 감정가

본 건물의 전용면적은 14.01㎡(약 4.24평)으로 매우 협소합니다. 감정가 226,000,000원은 이러한 소형 면적 대비 높은 편에 속하며, 특히 임차인 보증금 인수까지 고려하면 실질적인 취득 비용 부담이 클 수 있습니다.

6. 3.

토지이용계획 상 제한

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 역세권 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 등기부 및 물건명세서상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 237,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

현재 파악된 유사 물건의 최근 실거래가(약 1.7억~1.85억 수준, 17-18㎡ 기준)를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 임차인의 보증금보다 낮은 수준으로 판단됩니다. 따라서, 낙찰받더라도 총 지출 비용(최소 237,000,000원)이 물건의 시장 가치를 초과할 것으로 예상되어, 재산상의 손실이 발생할 가능성이 높은 물건입니다. 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 강동구청역 역세권 인근 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 237,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 최근 유사 면적(17-18㎡)의 해당 건물 실거래가가 175,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이 경우, 물건의 시장 가치는 약 1.8억 원 내외로 추정되나, 인수해야 할 보증금은 2.37억 원에 달하여 물건 가치보다 높은 상황입니다.

따라서, 합리적인 투자자라면 본 건에 대해 입찰하지 않거나, 낙찰받더라도 총 지출 비용(최소 237,000,000원)이 시장 가치를 초과하므로 재산상 손실이 예상됩니다.

만약 투자자가 시장 가치 이상의 금액을 지출하며 인수할 의사가 있다면, 보증금 인수액 237,000,000원을 최소 기준으로 하여 입찰가를 고려해야 합니다. 그러나 이는 권장되는 투자 행위가 아닙니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는, 임차인 보증금 인수 여부를 고려했을 때, 투자가치가 낮다고 판단되므로 구체적인 입찰가 제시보다는 주의를 요합니다.

보수적으로 접근하여, 본 물건의 시장 가치로 추정되는 약 1.8억 원을 입찰가로 고려해 볼 수 있으나, 이 경우 총 지출은 2.37억 원이 되어 상당한 손실이 발생하게 됩니다.

현 시세 기준 예상 입찰가는 본 건의 특성상, 투자자에게는 권장되지 않는 바, 구체적인 입찰가 산정을 유보합니다.

만약 감정가 226,000,000원 대비 입찰가를 산정해야 한다면, 임차인 보증금 인수액 237,000,000원을 고려하여 최소 237,000,000원 이상으로 고려해야 하나, 이는 시장 가치를 초과하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.