나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56365 [1] 서울특별시 송파구 가락동 199 지하층2호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물 중
제지하층 제2호외 1개호로서, (사용승인일: 1985.07.31)
외벽: 타일붙임 마감 등,
창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

본건은 공부상 판매시설 및 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 및 상가 등 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 14미터, 남서측으로 노폭 약
12미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-07-20)(저촉), 도로(접합), 연결녹지(2020-10-29)
(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>
, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2020-10-29)<도시 및
주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)
<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56365 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 199 지하층2호

용도: 판매시설 (공부상 판매시설 및 근린생활시설)

감정가: 189,000,000원

토지면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

건물면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 사용 승인

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

사용승인일: 1985년 07월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 공원 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통망은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 약 20미터, 북동측으로 약 14미터, 남서측으로 약 12미터, 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 에프에이산업(주)

보증금: 300,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2012년 06월 28일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 소견

본건에는 대항력 있는 임차인(에프에이산업(주))이 존재합니다.

다만, 해당 임차인의 보증금이 300,000원으로 매우 소액이므로, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

따라서 매각으로 인해 말소되지 않고 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항

중복사건으로 진행 중입니다.

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 공부상 판매시설 및 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제 이용 역시 그러합니다.

주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리한 입지입니다.

유동인구 및 배후수요는 안정적인 편으로 분석됩니다.

4.2. 상권 특성

송파구 가락동은 주거 밀집 지역이면서도 주변에 다양한 편의시설과 교통망이 잘 갖춰져 있어 상업 시설의 접근성이 좋습니다.

본건 지하층 판매시설은 특정 업종(예: 소규모 사무실, 창고, 서비스업종)에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 송파중학교를 비롯한 교육 시설이 자리하고 있습니다.

아파트 단지와 다세대주택 등 주거 시설이 풍부하며, 공원 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 대형 마트, 병원, 은행 등 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 확인 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중이므로, 진행 상황 및 법원 결정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금이 소액이기는 하나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 관련 내용을 숙지하고 주의해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1985년으로 건축된 지 상당 시간이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 도로(저촉), 연결녹지(저촉) 등 도시계획시설과의 저촉 사항이 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 다양한 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

* 특히, 정비구역으로 지정되어 향후 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업 추진 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 지하층 판매시설입니다.

우수한 교통 여건과 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 장점으로 평가됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 소액이라 인수 부담은 없습니다.

다만, 건물의 노후도와 토지이용계획상의 다양한 제한 사항(도로, 녹지 저촉, 정비구역 지정 등)은 향후 활용 및 개발에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

중복사건으로 진행 중인 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

송파구 가락동이라는 지역적 이점과 송파중학교 인근의 안정적인 배후 수요는 소규모 상가로서의 꾸준한 임대 수익 창출 가능성을 높입니다.

8.2. 잠재적 가치 상승

정비구역으로 지정된 점은 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

8.3. 시세 대비 합리적 매수 기회

경매 절차를 통해 일반 매매보다 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

9.1. 인수되는 권리 분석

본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이므로 경매 물건 자체의 권리 인수 부담은 없습니다.

9.2. 낙찰가 산정 요소

예상 입찰가는 제시된 감정가 189,000,000원을 기준점으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 분석

* 건물의 노후도 및 수리/리모델링 예상 비용

* 토지이용계획에 따른 건축 및 개발 제한 사항 검토

* 임대차 현황 및 향후 예상 임대 수익률 분석

* 명도 가능성 및 예상 소요 시간

* 해당 지역의 향후 개발 계획 및 시장 동향

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 심층적인 시장 조사 및 수익성 분석을 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.