나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50145 [7] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4,6,7)은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 노선상가지대이며, 후면은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

기호(2,3,5)은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,4,6,7) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

기호(2,3,5) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,4,6,7)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 중 제10층 제1003호외 3개호로서,
(사용승인일 2021.04.23)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(2,3,5)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 제2층 제205호외 2개호로서,
(사용승인일 2020.10.14)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,4,6,7)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호(2,5)은 오피스텔로 이용중이며, 기호(3)은 다세대주택로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,4,6,7)은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

기호(2,3,5)는 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,4,6,7) 소재 건물은 본건 북측으로 "성내로" 및 남측으로 "성내로12길"의 포장도로에 각각 접함.

기호(2,3,5) 소재 건물은 본건 동측으로 "진황도로27길", 북측 및 서측으로 "진황도로27가길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6,7): 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2,3,5): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 일부는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50145 (7)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1203호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 228,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (2.23평)

토지지분: 7.37㎡ (2.23평)

건물면적: 14.01㎡ (4.24평)

건물지분: 14.0075㎡ (4.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 4월 23일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재. "강동구청" 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 노선상가지대이며, 후면은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제12층 제1203호.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지 이용상태: 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 북측으로 "성내로" 및 남측으로 "성내로12길"의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 채권 총액: 1,761,750,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 9일

* 확정일자: 2021년 6월 15일 (등기부 요약 기준) / 2021년 7월 9일 (임차인 현황 기준)

* 배당신고일자: 2023년 5월 31일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (김지윤, 239,000,000원). 말소: 인수. 전입일자 2021-7-9.

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 1,761,750,000원).

* 물건명세서 참고사항: 2023.05.31. 접수 제79534호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 권리분석 요약: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 239,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 경매 채권 총액(17.6억 원) 대비 감정가(2.28억 원)가 현저히 낮아 임차인이 보증금 전액을 배당받기 어려울 것으로 예상되므로, 보증금 인수 가능성이 높다고 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 상업용, 업무용, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 주변 시세 (참고):

* 다세대주택 (2004년식, 59.19㎡): 2026년 5월 7일, 280,000,000원 (평당 약 156만원)

* 연립주택 (2024년식, 40.512㎡): 2026년 5월 4일, 415,000,000원 (평당 약 339만원)

* 다세대주택 (2013년식, 29.81㎡): 2026년 5월 7일, 315,000,000원 (평당 약 349만원)

* 분석: 본 물건은 전용면적 14.01㎡ (약 4.24평)의 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 제공된 주변 매매 사례는 평형이 더 크고 건축 연도차가 나는 물건들이나, 이를 통해 평당 가격대를 유추해 볼 수 있습니다. 본건과 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 시세로 미루어 보아 해당 면적 대비 감정가(2.28억 원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 강동구청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 8호선 강동구청역 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 기계식 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 239,000,000원 전액 인수 가능성.

* 배당 불확실성: 채권 총액 대비 감정가가 낮아 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높음.

* 내부 구조 불일치 가능성: 집합건축물대장상 현황도면과 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 입지 조건은 양호하나, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 239,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 경매 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서, 인수하는 보증금을 포함한 총 취득 비용이 시세보다 낮아야 투자 가치가 발생합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2021년 준공된 비교적 최신 건물로 향후 가치 상승 기대.

* 우량 입지: 서울 강동구에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 저가 취득 기회: 임차 보증금 인수 리스크로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력.

* 편의시설 접근성: 강동구청 인근으로 행정 및 생활 인프라 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

* 분석:

* 감정가: 228,000,000원

* 인수 예상 보증금: 239,000,000원

* 본건 전용면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

* 주변 시세(평당 약 156만원~349만원)를 고려하면, 본건 자체의 순수 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있으나, 신축 연도를 감안하면 감정가 수준으로 추정 가능.

* 그러나 임차 보증금 239,000,000원을 인수할 경우, 총 취득 비용은 (입찰가) + (인수 보증금)이 됩니다.

* 따라서, 총 취득 비용이 시세보다 높지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 임차 보증금 인수액이 감정가보다 높기 때문에, 감정가 이상으로 입찰 시 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 권장 입찰가: 220,000,000원

* 이 금액은 감정가 수준이며, 임차 보증금 239,000,000원을 인수할 경우 총 취득 비용은 459,000,000원이 되어 시세 대비 상당히 높을 수 있습니다.

* 따라서, 본 금액은 최고 입찰가로 고려하며, 실제 입찰 시에는 보증금 인수 부담을 감안하여 200,000,000원 이하로 더욱 보수적인 접근을 권장합니다.

* 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 250,000,000원을 넘지 않도록 하는 것을 목표로 삼아야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.