나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56365 [2] 서울특별시 송파구 가락동 199 지하층13호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물 중
제지하층 제2호외 1개호로서, (사용승인일: 1985.07.31)
외벽: 타일붙임 마감 등,
창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

본건은 공부상 판매시설 및 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 및 상가 등 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 14미터, 남서측으로 노폭 약
12미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-07-20)(저촉), 도로(접합), 연결녹지(2020-10-29)
(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>
, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2020-10-29)<도시 및
주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)
<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56365 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 199 지하층13호

신주소: 서울특별시 송파구 동남로18길 40

용도: 판매시설 (공부상 판매시설 및 근린생활시설)

감정가: 153,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

토지지분: 13.07356377387568㎡ (약 3.95평)

건물면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

건물지분: 17.1㎡ (약 5.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOOO

사용승인일: 1985년 7월 31일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파중학교" 남동측 인근에 위치

주변 환경: 아파트, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 여건은 보통임.

교통: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

1.2. 권리분석

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2015년 8월 18일

* 대항력: 있음

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

인수 보증금: 0원

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원이므로 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 및 차임 금액은 확인되었으나, 인수 보증금이 없는 상황이므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 송파중학교 인근의 근린생활시설 및 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 다세대 주택 등이 다수 분포하고 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

판매시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가로서의 역할을 기대할 수 있습니다.

하지만 지하층에 위치하며, 상권의 활성화 정도 및 경쟁 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 아파트 단지, 다세대 주택, 공원, 송파중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1985년 사용승인된 건물로, 약 40년 가까이 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없으므로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요하거나 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

지하층: 지하층이라는 점은 접근성, 채광, 통풍 등에서 지상층 대비 불리할 수 있습니다.

중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 저촉: 토지이용계획상 도로, 연결녹지 등으로 지정된 구역과 저촉되어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 지하 상가로, 지역 기반 상권의 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

건물의 연식과 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

감정가 1억 5,300만원은 해당 지역의 상가 시세와 면적, 그리고 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 적정성을 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

송파구 가락동이라는 지역적 이점: 강남 3구에 인접한 송파구의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

인수되는 권리 없음: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어, 명도 완료 시 권리 관계가 명확해집니다. (단, 명도 자체는 별도 고려 필요)

상가로서의 활용 가능성: 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 153,000,000원

인수 보증금: 0원

*참고사항: 예상 입찰가는 물건의 특성, 권리 관계, 시장 상황, 응찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 예상 비용 및 협상 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 건물의 노후도 및 지하층이라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰가 산정 시에는 명도 가능성, 추후 임대 수익률, 주변 상가 시세 등을 종합적으로 검토하여 자체적인 판단을 내리시는 것을 권고 드립니다.*

주변 시설 검색 결과:

주변 지역 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 시설, 상업 시설, 학교, 공원 등이 혼재된 일반적인 도시 지역의 환경을 나타냅니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.