나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50145 [4] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 14층1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4,6,7)은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 노선상가지대이며, 후면은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

기호(2,3,5)은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,4,6,7) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

기호(2,3,5) 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,4,6,7)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 중 제10층 제1003호외 3개호로서,
(사용승인일 2021.04.23)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(2,3,5)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 제2층 제205호외 2개호로서,
(사용승인일 2020.10.14)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,4,6,7)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이고,
기호(2,5)은 오피스텔로 이용중이며, 기호(3)은 다세대주택로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,4,6,7)은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

기호(2,3,5)는 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,4,6,7) 소재 건물은 본건 북측으로 "성내로" 및 남측으로 "성내로12길"의 포장도로에 각각 접함.

기호(2,3,5) 소재 건물은 본건 동측으로 "진황도로27길", 북측 및 서측으로 "진황도로27가길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6,7): 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2,3,5): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 일부는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.07.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50145 (4)

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 14층1402호

* 건물명: 에스아이팰리스센트럴성내

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 14층 1402호

* 사용승인일: 2021년 04월 23일

* 전용면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

* 토지면적: 10.42㎡ (약 3.15평) (건물과 토지는 일괄 매각 대상)

* 감정가: 291,000,000원

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 노선상가지대와 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 여건: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 "강동구청역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.3. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 외, 2023년 04월 21일 접수된 주택임차권(을1, 권리자: 우혜민, 금액: 270,000,000원)이 확인됨.

* 말소기준권리: 2024년 01월 18일 접수된 강제경매(갑5, 권리자: 주택도시보증공사)로 판단됨.

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 함. (2023.04.21.접수 제54618호)

* 임차인 분석:

* 임차인: 김선동

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 대상 아님.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 우혜민)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 강동구청 인근으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역에 위치함.

* 용도: 해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물 자체는 공동주택 및 제1종 근린생활시설로 활용되고 있음.

* 최근 실거래가 분석:

* 인근 다세대주택 (2004년 준공, 59.19㎡) 2026년 5월 2.8억원 거래.

* 인근 연립주택 (2024년 준공, 40.512㎡) 2026년 5월 4.15억원 거래.

* 인근 다세대주택 (2013년 준공, 29.81㎡) 2026년 5월 3.15억원 거래.

* 본건은 2021년 준공된 도시형생활주택(19.83㎡)으로, 비교 대상 물건들과 면적 및 건축 연도, 주거 형태에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 다소 어려움. 다만, 인근 신축 건물임을 감안할 때, 면적 대비 시세는 상대적으로 높을 수 있음.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 강동구청이 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설 이용이 편리한 편임.

* 교육 환경: 토지이용계획상 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 현재 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 총 인수 금액에 상당 부분을 차지하므로 신중한 고려가 필요함.

* 임대 관계 미상 및 내부 확인 제약: 감정평가서 상 임대 관계가 미상이며, 현장 확인에 제약이 있어 정확한 내부 상태 파악이 어려울 수 있음. 입찰 전 추가적인 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 소형 도시형생활주택으로, 강동구청 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성은 양호한 편임.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(우혜민)의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이며, 이는 본 물건의 실질적인 취득 비용에 큰 영향을 미침.

* 면적이 매우 작아(19.83㎡) 1인 가구의 실거주 또는 소액 임대 수익 목적에 적합할 수 있으나, 인수해야 할 보증금 규모를 고려할 때 투자 수익률 분석이 매우 중요함.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물임.

* 역세권 인접: 지하철 8호선 강동구청역이 근거리에 위치하여 교통 편의성이 좋음.

* 1인 가구 수요: 소형 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 291,000,000원이며, 매각으로 인해 인수해야 하는 임차인의 보증금은 270,000,000원임.

* 경매 물건의 입찰가는 일반적으로 인수해야 하는 채무(보증금)를 제외한 실질적인 투자 가치를 고려하여 산정됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있음.

* 예상 입찰가: 21,000,000원 (291,000,000원 - 270,000,000원)

* 이 금액은 본 물건의 실질적인 에쿼티 가치 또는 최대 투자 가능 금액을 나타내며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.