나이스옥션 법원경매 평택 2025타경103 [1] 경기도 평택시 비전동 818-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 건물 3층 일부가 공부상 '제2종근린생활시설' 이나 현황은 '주택(2가구)' 임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경103 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 818-1

용도: 근린주택

감정가: 2,610,313,400원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 562.30㎡ (약 169.97평)

건물면적: 991.60㎡ (약 300.00평)

건물 제시외면적: 36.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 주요 특징 및 특이사항

* 중복사건 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

* 건물 3층 일부는 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '주택(2가구)'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

해당 물건지는 경기도 평택시 비전동에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 인근에 버스 정류장(한전앞 등)이 있으며, 다양한 시내버스 노선(예: 491, 493, 810번 등)이 운행 중입니다. 이를 통해 평택시 내 주요 지역 및 평택역, 평택지제역 등으로의 이동이 용이합니다. 다만, 대중교통 이용 시 환승이 필요하거나 도보 이동 시간이 발생할 수 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 편의시설

주변에는 소사벌초등학교, 평택중학교, 평택고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 롯데마트 평택점, AK플라자, 평택시외버스터미널 등 쇼핑 시설과 편의 시설 이용이 가능합니다. 헬스보이짐&기구필라테스&골프 비전점과 같은 체육 시설 및 병원(평택뉴욕치과의원 등)도 인접해 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 지역 특성

비전동은 도시와 농촌이 공존하는 도농복합지역으로, 주요 도로망(국도 1호선, 38호선, 45호선)이 통과하는 교통의 요지입니다. 그러나 일부 검색 결과에서 폐기물 처리시설(소각시설) 건설 관련 논란이 언급되어, 지역에 따라서는 혐오시설 또는 그로 인한 환경 문제에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다. 본 물건지의 정확한 위치에 대한 혐오시설 유무는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2019.04.04.)으로, 이후 모든 권리는 말소될 예정이거나 말소되었습니다 [토지 등기부요약]. 이는 경매를 통해 소유권 이전 시 대부분의 권리가 소멸됨을 의미합니다. 다만, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 순차적으로 등기되어 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리분석 상 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 있습니다.

* (주)운트아인(이 ): 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2012-01-25, 대항력: 있음

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2024-12-24, 대항력: 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2007-11-16, 대항력: 있음

* 이윤 주식회사(이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-30, 대항력: 없음

* 이윤 주식회사(이 )이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-04-14, 대항력: 있음

* 주식회사아이뉴스24경기취재본부(이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-08-10, 대항력: 있음

* 주식회사이지원(이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-20, 대항력: 있음

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-12-24, 대항력: 있음

감정평가서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 명시적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 보증금이 0원이더라도 대항력이 있는 임차인(이 , 이윤 주식회사(이 )이 , 주식회사아이뉴스24경기취재본부(이 ), 주식회사이지원(이 ), 황 )이 다수 존재하므로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 임차인 현황 및 점유 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 주의사항

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각 대상입니다.

* 건물 3층 일부의 공부상 용도('제2종근린생활시설')와 현황('주택(2가구)')이 불일치하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 주변 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 63.9㎡ 연립주택, 9,500만원 (약 148.7만원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 36.33㎡ 다세대주택, 7,500만원 (약 206.4만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 77.31㎡ 다세대주택, 11,700만원 (약 151.3만원/㎡)

이는 주로 소규모 다세대 및 연립 주택의 거래 사례이며, 본건 물건(근린주택, 총면적 991.60㎡)과는 규모 및 용도 면에서 차이가 있습니다.

4.2. 건물 규모 및 감정가 분석

본 건은 총 건물 면적 991.60㎡(약 300평)에 대한 감정가가 2,610,313,400원입니다. 이는 ㎡당 약 2,632,512원의 감정가로, 주변 소규모 주택 거래 사례의 ㎡당 가격보다 현저히 높습니다. 이는 본 건물이 상업 시설(근린생활시설)과 주택을 겸하는 복합 용도의 근린주택으로서, 건축 연면적 및 토지 면적이 월등히 크기 때문으로 판단됩니다. 또한, '제2종근린생활시설' 용도로도 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 지역 내 부동산 동향

평택시 비전동은 신규 택지 개발 및 교통 인프라 확충 등에 힘입어 꾸준한 부동산 시장 움직임을 보이고 있습니다. 다만, 신축 아파트와 비교적 오래된 단지 간의 시세 차이가 존재하며, 지역 내 다양한 개발 호재 및 공급량에 따라 시장은 유동적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본 물건은 주거와 근린생활시설이 복합된 근린주택으로, 1층이나 2층에 상가 또는 사무실 등이 입점할 경우 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히, 주변에 학교, 마트, 병원 등이 인접해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건물 활용도

건물은 총 3층 규모이며, 공부상 '제2종근린생활시설'과 현황 '주택(2가구)'이 혼재되어 있습니다. 이는 상가, 사무실, 주거 등 다양한 용도로 활용이 가능함을 시사합니다. 현재 3층 일부가 주택으로 사용되고 있어, 상가/주택 복합 운영 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 총액이 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재한다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이들의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요, 법적 분쟁, 협상 비용 등이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인들의 존재는 더욱 신중한 접근을 요구합니다.

6.2. 공부상 내용과 현황의 불일치

건축물대장상 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주택(2가구)'으로 사용 중인 점은 향후 건물 이용 및 재산권 행사 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 이는 건축법 위반 사항으로 이어질 수 있으며, 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 가능성이 있습니다.

6.3. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 여러 경매 절차가 동시에 진행되거나 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정의 불확실성을 높이고, 낙찰 후에도 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 잠재적 혐오시설 인접 가능성

평택시 현덕면 일대 대규모 폐기물 처리시설(소각·매립) 건립 관련 논란이 검색 결과에 나타납니다. 비록 본 물건지(비전동)와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 평택시 전반의 환경 이슈와 연관될 가능성을 배제할 수 없습니다. 정확한 혐오시설의 존재 유무 및 영향권 확인을 위해 추가적인 현장 조사 및 인근 지역 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치한 근린주택으로, 넓은 대지 면적과 연면적을 바탕으로 높은 감정가를 형성하고 있습니다. 입지적으로는 주변의 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 다양한 교통망을 이용할 수 있습니다. 건물은 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 다수 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 중복 사건 진행 등 해결해야 할 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 안고 있습니다. 특히 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서의 높은 난이도를 예고합니다.

따라서 본 물건은 상당한 권리분석 및 명도 전략 수립이 필요한 고난이도 투자 물건으로 판단됩니다. 잠재적 위험 요인을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 실행 계획을 수립하는 투자자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대형 근린주택으로 상업 시설 및 다가구 주택 활용을 통한 임대 수익 기대.

* 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 확보 가능성.

* 상업 시설 및 주택 복합 운영을 통한 다양한 사업 모델 구축 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,610,313,400원입니다.

주변 다세대/연립 주택의 ㎡당 시세는 약 150만~200만원 수준으로 파악되었으나, 본 건은 근린주택으로 규모와 용도가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 공부상 용도와 현황 불일치, 중복사건 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰해야 할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 비용 및 예상치 못한 추가 지출 가능성을 감안해야 합니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75~80% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 1,950,000,000원 ~ 2,080,000,000원

이는 보증금 인수액이 0원이라는 전제 하에, 명도 관련 제반 비용 및 예상치 못한 리스크를 감안한 보수적인 추정치입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 진행 상황, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.