나이스옥션 법원경매 평택 2025타경799 [2] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '도곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.03.25) 내 제2층 제211호 및 제3층 제312호로서,

1층 및 2층은 근린생활시설 또는 사무소
3층부터 6층은 오피스텔
옥탑은 기계실, 물탱크실 등으로 이용중이며

외 벽: 외장석 마감 등.
내 벽: 기호 가 - 석고판넬위 페인팅 마감
기호 나 - 벽지도배 및 일부타일 마감 등.
창 호: 이중샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

기호 '가'는 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점), 기호 '나'는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 현황은 두개호 모두 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 방화설비, 방재방침설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단지의 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20 미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1,2,3 토지

일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

-기호 4 토지

일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-현재 시공업체의 유치권 행사중으로 조사되었음.

-기호 '나'는 복층구조로 되어 있음.

물건 비고

감정평가서 및 현황조사서에 의하면 유치권 행사 중으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경799 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍OOOOOOO (풍양농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1, 메트로카운티 3층 312호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 근린생활시설로도 등재)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.04㎡ (약 6.67평)

건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

건물지분: 58.22㎡ (약 17.61평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권, 공동담보 물건입니다.

주의사항: 감정평가서 및 현황조사서에 따르면 시공업체의 유치권이 행사 중으로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리에 위치하며, 북서측으로 도곡초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 국가산업단지를 배후지로 형성된 지역으로 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 4필 1단의 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 상 일반상업지역이며, 대로3류 및 중로1류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인, 법인, 단체, 주택 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(안광현, 주식회사 아름다운행) 후 근저당(풍양농업협동조합, 주식회사 뉴아리원대부), 압류(평택세무서장, 평택시)가 존재하며, 최종적으로 풍양농업협동조합에 의한 임의경매가 개시되었습니다. 등기부 채권 총액은 425,400,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을10, 풍양농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2020-07-22, 채권금액: 200,400,000원)입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 유치권 분석

감정평가서 및 현황조사서에 의하면, 현재 시공업체의 유치권이 행사 중으로 조사되었습니다. 이는 본 물건의 명도 및 권리관계에 중요한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

임차인 현황에 인수할 보증금이 없다고 표시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 유무를 반드시 추가 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 상태

건축물대장 상 기호 '가'는 근린생활시설(일반음식점), 기호 '나'는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 현재 두 개 호실 모두 공실 상태입니다. 기호 '나'는 복층 구조로 되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물(사용승인일: 2015.03.25)로, 1-2층은 근린생활시설 또는 사무소, 3-6층은 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주위 상권 특성

대상 물건이 위치한 도곡리 일대는 국가산업단지를 배후로 하는 상업지대로, 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 보안 설비, 방화 설비, 방재방침 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

도곡초등학교가 북서측 인근에 위치해 있으며, 전반적으로 국가산업단지 배후 상업지대의 특성을 반영하는 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다. 주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 현재 시공업체가 행사 중인 유치권입니다. 유치권은 경매 절차에서 명도 완료 후에도 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으며, 이로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 유치권의 존부 및 해결 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련 사항

해당 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 및 대상(외국인, 법인, 단체, 주택 취득 한정)을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰자에게 직접적인 제약은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 향후 자금 조달 및 계약 진행 시 관련 규정을 숙지해야 합니다.

6.3. 기타 확인되지 않은 사항

임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 공실 상태로 있어 공실 기간 장기화에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유치권이라는 중대한 권리상의 부담을 안고 있으나, 국가산업단지 인근의 우수한 입지와 잠재적 가치를 고려할 때, 리스크를 충분히 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 유치권 문제 해결 방안에 대한 면밀한 사전 조사와 전문가의 도움이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 배후의 안정적인 수요가 기대되는 입지.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 다양한 활용 가능성.

* 향후 지역 개발 및 산업단지 활성화에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 최근 시세 동향 (JSON 분석 포함)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2024년 11월 15일에 동일한 건물(메트로카운티) 내 39.39㎡ (약 11.92평) 면적의 물건이 2,900만원에 직거래된 것으로 나타납니다. 그러나 이 금액은 제공된 물건의 감정가(133,000,000원) 및 건물 면적(58.22㎡)과 비교할 때 현저히 낮은 수준으로, 해당 거래 정보의 신뢰성 또는 거래 유형(예: 전세보증금, 계약금 일부 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

실제 부동산 시장에서는 평택 포승읍 도곡리 지역의 유사 면적 오피스텔이 일반적으로 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 133,000,000원은 이러한 일반적인 시세 범위를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 유치권이라는 큰 권리적 부담이 존재하므로, 낙찰받기 위해서는 감정가 대비 상당한 할인이 필요합니다. 유치권의 성격, 해결 비용, 명도 기간 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰률 및 리스크 프리미엄을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 133,000,000원

* 유치권으로 인한 리스크 고려: 최소 15% ~ 30% 할인 적용

예상 입찰가 범위: 약 90,000,000원 ~ 113,000,000원

이 예상가는 유치권 문제를 해결하는 데 드는 비용과 시간을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 유치권의 법적 효력 및 해결 가능성에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 물건에 관심이 있는 경우, 반드시 전문가와 상의하여 유치권 문제를 면밀히 분석하고, 입찰 참여 여부 및 적정 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.