나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40668 [1] 경기도 평택시 서정동 1021 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""적봉리노인정"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 세장형 토지로, ""단독주택"" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 지적도상 남서측으로 노폭 약 2M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하나, 고저차이로 인하여 진출입이 불가능하며, 북동측으로 진출입이 가능한 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후면 ""(건물)감정평가요항표""의 ""부합물 및 종물관계""란 참고바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘브록조 스레트지붕 지상 1층 구조로서,
- 외 벽: 몰탈 위 피인팅 마감 등,
- 창 호: 플라스틱 창호 등으로,
전반적인 관리 상태는 보통입니다.

이용상태

공부상 용도는 ""주택"" 입니다.

설비내역

미상입니다.

부합물 및 종물

본건 제시외 건물(㉠)은 구조, 용도, 시공의 정도, 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되, 해당 면적은 위성도면 및 현장 실측 등으로 개략적으로 산정하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경40668 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 1021

건물 용도: 단독주택

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

1.2. 면적 및 감정가

토지 총면적: 122.00㎡ (약 36.89평)

토지 지분면적: 34.8554㎡ (약 10.54평)

건물 총면적: 34.54㎡ (약 10.45평)

건물 지분면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

감정가 (지분): 37,370,500원

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각 대상: 토지 및 건물 지분 (총 토지 면적의 약 28.5%, 건물 총면적의 약 28.5%)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""적봉리노인정"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

지적도상 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하나 고저차이로 인해 진출입이 어렵습니다.

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통한 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리, 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 2025년 1월 16일 접수된 수원지방법원 평택지원 2025타경40668 강제경매개시결정 (권리자: 박병출) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 등기부요약에 '지상권개요:' 언급 있으나 구체적 내용 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없습니다. (임대 관계 미상)

따라서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 물건(다세대)의 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 110,000원에서 184,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 유사 사례와 직접 비교하기에는 다소 차이가 있습니다.

현재 감정가 37,370,500원은 토지 및 건물 지분에 대한 것으로, 총 감정가액을 기준으로 시장 가치를 판단해야 합니다.

건물 총면적 34.54㎡ (약 10.45평) 대비 감정가는 지분(약 28.5%)임을 고려할 때, 전체 건물 가치는 약 1억 3천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

제시된 주변 다세대 주택 매매가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

인근에 ""적봉리노인정""이 있으며, 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어 항공기 운항의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 공유자와 공동으로 토지 및 건물을 사용하는 형태가 됩니다. 이는 향후 사용, 관리, 처분에 있어 공유자와의 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자는 매각기일에 우선하여 본 물건을 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권 행사 후 매수보증금을 미납하여 실효되면, 이후에는 다시 행사할 수 없습니다.

6.3. 제시외 건물

본건에는 제시외 건물이 포함되어 있어, 낙찰 후 별도의 처리(철거, 양성화 등)가 필요할 수 있습니다. 감정평가서에 따라 평가되었으나, 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 기타

건물 설비 내역이 불명확하며, 임대 관계 또한 미상입니다. 이는 향후 명도 또는 활용 계획 수립 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

단독주택으로서는 소형이나, 지분 매각으로 인해 소유 관계가 복잡할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각으로 인한 잠재적 분쟁 소지, 제시외 건물 포함 등의 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

적정 가격 산정 시, 감정가 대비 할인율을 적용하여 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

지분 매각의 특성을 이해하고, 공유자와의 원만한 협의 가능성을 타진한다면 장기적인 관점에서 안정적인 자산이 될 수 있습니다.

평택시의 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권이라는 변수가 존재하므로, 감정가 37,370,500원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

공유자의 우선매수권 행사를 염두에 두고, 경쟁을 최소화하기 위해 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이에 따른 예상 입찰가 범위는 약 26,160,000원 ~ 31,770,000원 입니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사, 등기부등본 및 권리관계 상세 분석, 공유자 현황 파악 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(주의: 예상 입찰가는 개인적인 판단이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 참여자 수, 입찰 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.