나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50315 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 104동 13층1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중동초등학교" 남동측 인근에 위치한 성호아파트 제104동 제13층 제1308호로서 주변은 아파트단지, 학교 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 중 13층 1308호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 서측, 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 446,630원(2026.3.10. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50315 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 104동 13층 1308호

용도: 아파트

감정가: 59,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보: 성호1차 아파트, 1998년 5월 9일 사용승인, 18층 중 13층에 위치.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 성호아파트 104동 13층에 위치합니다.

아파트 단지 인근에 중동초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변은 아파트 단지, 학교 및 근린상가 등이 소재한 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

아파트 단지 북측, 서측, 동측으로 차량 진출입로가 잘 개설되어 있습니다.

다만, 인근 지역(황금동)에 폐기물 관련 시설(폐기물처리시설, 폐기물 매립장, 돌 파쇄장 등)이 계획되거나 운영 중인 곳이 있어, 이에 대한 잠재적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 (2026.03.06, 강제경매)

주요 권리 내역:

* 임차인: 김정분

- 최초 보증금: 42,000,000원 (전입 2012.05.31, 확정 2016.05.26)

- 1차 증액: 10,000,000원 (보증금 52,000,000원, 확정 2020.10.20)

- 2차 증액: 3,000,000원 (보증금 55,000,000원, 확정 2022.12.02)

- 대항력: 있음

- 비고: 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 순위 15번 주택임차권이 등기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 총 인수 가능한 보증금은 55,000,000원입니다.

특이사항:

* 대항력 있는 임차인(김정분)이 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 선순위 임차권 및 공동담보 물건입니다.

주의사항:

* 미납관리비 446,630원 (2026.03.10 현황조사일 기준)은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 (2026년 6월 기준):

* 49.95㎡ (1층): 40,000,000원 (직거래)

* 49.95㎡ (3층): 46,500,000원 (중개거래)

* 59.94㎡ (11층): 59,500,000원 (중개거래)

시세 분석:

본 물건은 전용면적 49.95㎡(약 15.11평)입니다. 최근 49.95㎡ 면적의 실거래가는 4000만원에서 4650만원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가 59,000,000원은 유사 면적 실거래가보다 높은 편이며, 59.94㎡ 면적의 11층 매물이 5950만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 층수(13층)와 면적을 고려했을 때 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 단지명: 성호1차

* 사용승인일: 1998년 5월 9일 (28년차)

* 동수: 8개동

* 총 세대수: 1,362세대

* 주차: 총 452대 (세대당 약 0.33대 - 정보 제공된 주차대수 합계 452대, 별도 JSON 정보에 1002대, 세대당 0.7대 정보도 있음. 정확한 것은 확인 필요)

* 최고층: 18층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

주변 편의시설:

* 교육: 중동초등학교 인접

* 상업: 근린상가 소재

* 병원, 대형마트, 도서관 등은 인근 성호2차 아파트 주변에 위치하여 접근 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김정분 씨의 보증금 55,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰 후 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 미납관리비: 446,630원의 미납관리비가 발생하며, 이는 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 권리 부담: 감정가 59,000,000원보다 임차인의 잠재적 인수 보증금 55,000,000원이 높습니다. 또한, 채권액(57,202,213원)을 고려하면 실제 취득 시 부담해야 할 총액이 부동산 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 지역적 환경 문제: 인근 지역에 폐기물 처리 시설 관련 시설이 계획되어 있어, 장기적으로 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

* 건물 노후화: 1998년 준공으로 28년차를 맞아 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 초등학교와 상가가 인접하여 주거 생활에는 편리한 편입니다. 교통망 또한 양호한 수준입니다. 하지만, 현재 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김정분 씨의 보증금 55,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금은 감정가와 최근 실거래가 수준을 크게 상회하므로, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 심각한 부담이 발생합니다. 또한, 감정가가 유사 면적의 실거래가보다 높게 책정된 점, 미납관리비 부담, 그리고 주변 지역의 혐오시설 입지 가능성 등도 추가적인 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 본 물건은 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여, 입찰가 산정 시 인수 금액을 포함한 총 예상 취득 비용을 철저히 고려해야 합니다.

* 낙찰을 받더라도 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 인수 부담을 최소화하는 방안을 강구해야 합니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행 중입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 59,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 최근 49.95㎡ 면적의 실거래가는 40,000,000원에서 46,500,000원 수준입니다.

임차인의 보증금 55,000,000원을 제외하고 산정한 경우, 부동산 자체의 순수 가치는 약 45,000,000원에서 50,000,000원 정도로 평가될 수 있습니다.

그러나 낙찰가가 50,000,000원이라고 가정할 경우, 임차인 보증금 인수액 55,000,000원을 포함하면 총 취득 비용은 105,000,000원이 됩니다. 이는 현재 부동산 가치 및 감정가를 훨씬 초과하는 금액입니다.

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수하여 인수 금액이 줄어들 가능성이 있더라도, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금(55,000,000원)과 부동산 자체의 시장 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 40,000,000원 사이 로 매우 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 임차인 보증금 인수분을 최대한 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 관계 및 현황 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.