나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50301 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 18층 1801호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로에 동측으로 중로에 접하며, 본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 545,990원(2026.3.10. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50301 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부요약 정보 기반)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적 (전용면적): 84.11㎡ (약 25.44평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 수하임2차

동/호수: 202동 1801호

주구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총층수: 28층 중 18층

사용승인일: 2022년 10월 31일

건축물대장상 용도: 공동주택(아파트), 업무시설, 근린생활시설 (총괄표제부 참조)

1.4. 단지 정보 (아파트 정보)

단지명: 광양수하임2차아파트

총 세대수: 178세대

동 수: 2동

총 주차대수: 213대 (세대당 약 1.19대)

관리사무소 연락처: 061-795-1137

1.5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(202동) 내 18층 1801호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시임.

이용상태: 아파트로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방(가스보일러), 도시가스 공급 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 및 주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 아파트단지 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접하며, 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 교육 환경

본건은 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

2.2. 교통 환경

북측으로 넓은 광대로, 동측으로 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리함.

2.3. 주거 및 상업 환경

주변이 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준임. 중심상업지역에 위치하여 상업시설 접근성이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

근저당: 우리은행 (119,880,000원, 2022-11-07) - 말소기준권리

주택임차권: 김희정 (222,000,000원, 2022-11-17 전입/확정) - 매각으로 말소 예정

강제경매: 주택도시보증공사 (222,000,000원, 2026-03-05 등기) - 본 경매 사건

총 채권액 합계: 341,880,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 배서)

보증금: 222,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-17

확정일자: 2022-11-17

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 특이사항

공동담보 물건으로 추정됨.

미납관리비: 545,990원 (2026.3.10. 현황조사일 기준) - 낙찰 후 인수될 수 있으므로 관리사무소에 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 중심상업지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 상권 특성

아파트 단지와 상업시설이 혼합된 복합 상권으로, 배후 주거 수요와 상업 이용 수요가 공존함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통시설

단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수함.

5.3. 교육시설

동광양중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리함.

5.4. 기타

단지 내 관리사무소, 주민공동시설 등 부대시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

확인된 미납 관리비 545,990원(2026.3.10. 기준)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 관리사무소에 방문하여 정확한 미납 내역 및 정산 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

해당 물건이 공동담보로 설정되었을 가능성이 있으나, 등기부등본상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 위험은 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 주변에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트(2022년 사용승인)로, 동광양중학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 인수되는 권리 부담이 없으며, 아파트 단지로서의 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 미납 관리비 발생 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 투자가 용이합니다.

* 우수한 입지: 동광양중학교 인근, 중심상업지역 내 위치로 교육 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 단순: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 뛰어난 교통망: 광대로 및 중로에 인접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 수월합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 아파트 실거래가 및 시세는 약 290,000,000원에서 315,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 307,000,000원은 해당 시세 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 300,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수 보증금이 없으며, 권리상 부담이 없는 점, 그리고 신축급 아파트임을 고려한 가격입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.