나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30589 [1] 광주광역시 남구 월산동 197-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 월산동 소재 광주무진중학교 동측 인근에 위치하며 주위는 기존주택지대임.

교통상황

인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 평지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 폭 약 2m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 식재된 동백나무는 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 일대는 지적경계와 토지이용경계가 상이한 것으로 목측되나 정확한 확인은 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 목조 기와형강판지붕 단층 구조로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 바닥: 장판재 마감 창호: 목재창호, PVC샷시창호임. 기호2(나),(다): 시멘트블록조 슬래브지붕 단층구조임.

이용상태

단독주택 및 부속건믈임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-본건 건물은 공부면적과 실측면적이 상이하여 개략적 실측면적으로 평가하였음. -기호2(가) 건물은 공부상 시멘트기와지붕이나 현황 기와형강판지붕임. -기호2(나) 건물은 공부상 광이나 현황 화장실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일대 지적경계와 토지이용경계가 상이하여 본건 건물 일부가 타인토지를 점유중인 것으로 목측되나 정확하게는 측량을 요함.

물건 비고

- 일괄매각. 수목 매각에 포함
- 건물 공부면적과 상이. 일부 타인 토지에 소재
- 토지 지적경계와 토지이용경계 상이

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 광주광역시 남구 월산동 197-12에 소재한 단독주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 139.00㎡(약 42.04평)이며, 건물 면적은 58.41㎡(약 17.67평)입니다. 건물 제시외 면적으로는 17.90㎡(약 5.41평)이 있습니다. 물건의 감정가는 340,696,300원입니다.

1.3. 경매 정보

본 경매 사건은 광주지방법원 2026타경30589 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 임OO입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치하며, 광주무진중학교 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 기존의 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하나, 인접 도로 폭이 서측 및 남측으로 약 2m로 협소한 편입니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권이전(1988.06.04) 및 여러 건의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 기재되어 있습니다. 건물 등기부 역시 동일한 권리 내역을 공유하고 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 근저당권(채권자: 임복순, 금액: 70,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 290,660,691원입니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

광주무진중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 여건을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 시세 동향 (주변 빌라/연립 분석)

주변의 최근 연립/다세대 매매 정보를 분석한 결과, 2016년식 67.42㎡ 면적의 '금빛마을'이 2026년 4월 1억 6,500만원에 거래되었습니다. 또한, 2016년식 59.965㎡ 면적의 '월산동이스토리'는 2025년 3월 1억 7,900만원에 거래되었습니다. 1981년식 48.69㎡ 면적의 '금성(나)'는 2025년 3월 3,600만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 단독주택으로, 연립/다세대와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 경계 및 점유 관련 문제

가장 큰 리스크는 토지의 지적 경계와 토지 이용 경계가 상이하며, 건물 일부가 타인 토지에 소재할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 정확한 측량을 통해 확인이 필요하며, 향후 토지 사용 및 점유와 관련된 분쟁, 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

5.2. 건물 공부상 면적 차이

건물의 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 이 역시 정확한 확인이 필요합니다. 기호2(가) 건물은 공부상 지붕과 현황 지붕에 차이가 있습니다.

5.3. 도로 접근성

인접 도로 폭이 2m로 협소하여 차량 통행 및 주차에 불편이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주 남구의 주택가에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 경매 절차 진행 시 말소되는 권리가 대부분일 것으로 판단됩니다. 그러나 토지 경계 불일치 및 타인 토지 점유 가능성이라는 중대한 하자가 존재하여, 낙찰 후 해결을 위한 추가적인 조사 및 비용 발생이 불가피할 것으로 보입니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 광주 남구의 주거 밀집 지역에 위치

* 상대적으로 넓은 토지 면적 보유 (139.00㎡)

* 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸 예정

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 340,696,300원입니다. 그러나, 토지 경계와 타인 토지 점유 가능성 등 명확한 리스크 요소를 고려할 때, 시세 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 측량 및 법률 검토가 선행되어야 하며, 해당 문제 해결에 소요될 비용과 시간을 감안하면, 보수적인 관점에서 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 추가적인 분쟁이나 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.