나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30607 [1] 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 105동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 동구 용산동 소재 광주용산초등학교 북서측 인근에 위치하고 주위 는 공동주택단지와 상가, 일부 나지 등으로 이루어진 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 2층 203호(계단식, 남서향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 부정형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 4차로의 진입도로에 접하고 서측과 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며 남측 진입로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제2종일반주거지역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경) 인가 및 지형도면 고시), 제1종지구단위계획구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실 시계획(변경)인가 및 지형도면 고시), 소로3류(폭 8m 미만)(용산 도시개발사업 개발계획 (변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(용산 도시 개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 도시개발구역 (용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30607 (1)

소재지: 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 105동 2층203호

용도: 아파트

구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.98㎡ (약 14.82평)

건물 전용면적: 76.43㎡ (약 23.12평)

건물 공급면적 (분양면적 추정): 99.08㎡ (약 30.00평)

*참고: 제공된 '건물면적' 76.43㎡는 전용면적에 해당하며, 공급면적은 99.08㎡로 파악됩니다.

1.3. 감정가 정보

감정가: 356,000,000원

1.4. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 동구 용산동 소재 광주용산초등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택단지와 상가, 일부 나지 등으로 이루어진 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근이 자유로우며 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트단지 남측으로 왕복 4차로의 진입도로에 접하고 서측과 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며 남측 진입로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 단지에서 약 279m 거리에 코코식자재마트 용산점이 위치하여 기본적인 쇼핑이 편리합니다.

* 광주용산초등학교가 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 주변은 주택단지와 상가, 녹지 공간으로 이루어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사케이알산업 (2019-07-10)

* 소유권 이전: 정지영 (2019-08-16, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2020-09-14, 55,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 국민은행 (2021-01-27, 55,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주식회사서울바이오 (2026-02-27, 101,565,301원)

* 등기부채권 총액: 110,000,000원 (말소 예정인 근저당권 합계)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 14일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고서상 특이 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

본건은 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 현장 조사 및 등기사항 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

아파트단지 내 상가가 일부 존재하며, 주거지역 내 상권이 형성되어 있습니다. 인근 유동인구 및 배후 수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 코코식자재마트가 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 다양한 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 광주용산초등학교가 도보 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자 문제

* 해당 아파트 단지는 준공 이후 옥상, 지하주차장, 세대 내 타일 탈락, 누수 등 다수의 건물 하자 문제가 보고되었으며, 이에 대한 손해배상 소송이 진행된 바 있습니다.

* 본건 매수 시 하자 보수 상태 및 관련 법적 쟁점 등을 면밀히 파악해야 할 필요가 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

* 본건 인근에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

* 토지이용계획 상 '준보전산지'로 지정되어 있는 부분에 대한 개발 제한 또는 관련 규제 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구에 위치한 아파트로서, 기본적인 주거 환경 및 교통이 양호한 편입니다. 단지는 2019년 준공되었으며, 인근에 초등학교와 마트 등 편의시설이 위치하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 보입니다. 또한, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

그러나, 해당 단지는 준공 이후 다수의 건물 하자 문제가 보고되었으며, 이에 대한 법적 분쟁이 있었던 점은 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 매수 전 하자 상태 및 관련 소송 이력을 반드시 확인해야 합니다. 감정가는 356,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 거래 사례가 3.6억 원에서 4.59억 원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 감정가 수준을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 동구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 정리되는 권리관계와 인수 임차인 부재로 명도 리스크가 낮습니다.

* 인근 초등학교 접근성 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 시세 형성 가격을 고려할 때, 잠재적 시세 상승 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 356,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 장단점(특히 건물 하자 문제) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가 및 시세 정보를 바탕으로, 3.6억 원에서 4.59억 원 사이의 가격대도 거래되고 있음을 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.