나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30516 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 208동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "신창중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 택지개발사업으로 조성된 지역으로 아파트단지, 점포 등 각종 근린생활시설들이 밀집되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 22층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 시멘트콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 지하주자장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측에 접하는 왕복 4차로 포장도로를 이용하여 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30516 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 208동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

건물면적(전용): 84.79㎡ (약 25.65평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 22층 건물 내 제5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

감정평가일: 2026년 07월 02일

건축년도: 2005년 (사용승인일: 2005-09-02)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "신창중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발사업으로 조성된 지역으로 아파트단지, 점포 등 각종 근린생활시설들이 밀집되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

본건 동측에 접하는 왕복 4차로 포장도로를 이용하여 진출입합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 삼성생명보험주식회사의 근저당(2014-12-31 접수, 금148,800,000원)을 기준으로, 경매로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 243,116,688원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 임대차 관계 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 신창동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 밀집된 택지개발지구 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

신창중학교와 인접하여 학생 및 학부모 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 신창2차부영

건물 구조: 철근콘크리트구조, 22층 건물 중 5층에 위치합니다.

설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 가스보일러 난방, 도시가스, 화재탐지/경보, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 총 1344세대, 10개 동으로 구성되어 있습니다.

주차: 총 982대 주차 가능(지상 3대, 지하 32대).

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황 미상: 명도 과정에서 예상되는 저항 또는 추가적인 법적 절차의 필요성이 있을 수 있습니다.

주변 시설 확인: 지도 검색 등 초기 조사 단계에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 이동통신 기지국, 유해 시설 등 잠재적인 불편 요소에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

건축물 정보 불일치: 본건 물건의 공식적인 소재지는 "208동 5층 502호"이나, 건축물대장 관련 JSON 데이터상으로는 "208동 15층 1502호"로 표기되어 있어 명확한 차이가 존재합니다. 이는 실제 현장 확인을 통해 반드시 검증해야 할 중대한 사안입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리를 기준으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다.

감정가는 2억 6천만원으로, 최근 실거래가를 고려했을 때 시장 평균가 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

광주광역시 신축 아파트 단지로서 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

우수한 학군 및 다양한 근린생활시설 인접으로 인한 높은 생활 편의성을 가지고 있습니다.

택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2026년 6월 2일: 278,000,000원 (10층)

- 2026년 7월 18일: 239,000,000원 (5층)

- 2026년 7월 6일: 253,000,000원 (13층)

본건(5층)은 최근 7월 18일 거래된 2억 3천 9백만원과 유사한 층수에 위치하며, 전체 매매가는 2억 3천 9백만원에서 2억 7천 8백만원 사이에 분포하고 있습니다. 감정가는 2억 6천만원으로 시장 가격대의 중간 수준입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 보수적인 접근과 리스크 관리 전략이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 고려 가능하며, 본건의 경우 2억 4천만원 ~ 2억 5천 5백만원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 권장 입찰가는 2억 4천 5백만원 ~ 2억 5천만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.