나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30522 [1] 광주광역시 남구 백운동 691 루엔시티 106동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 백운동 소재 광주대성초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 주상용 건물이 혼재하는등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

단지내 차량접근과 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하2층 지상 17층 중 4층 404호로 외벽:몰탈위 페인팅 내벽: 벽지바름 및 타일붙임 등 창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 소방설비 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 서측과 남측으로 공도와 연계되는 단지내 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역 , 준주거지역 , 시가지경관지구(2019-12-27) , 대로3류(폭 25m~30m) (22.6.28. 변경)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2024-10-25) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30522 (1)

소재지: 광주광역시 남구 백운동 691 루엔시티 106동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 276,000,000원

토지면적: 46.93㎡ (약 14.2평)

건물면적 (전용면적): 74.88㎡ (약 22.6평)

건물면적 (공급면적): 96.13㎡ (약 29.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피제이파이낸셜대부주식회사 (제공된 정보의 '피OOOOOOOOOOO'는 등기부요약의 '피제이파이낸셜대부주식회사'로 추정됨)

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 백운동 소재 광주대성초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 주상용 건물이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근 및 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하 2층 지상 17층 중 4층 404호입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형 완경사 아파트 건부지입니다.

* 인접 도로상태 등: 단지 서측과 남측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 대로3류, 소로1류, 소로2류(저촉), 소로3류, 중로2류, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 남구 백운동 691 루엔시티 106동 4층 404호에 소재합니다.

* 주변 환경: 광주대성초등학교 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 단독주택, 주상용 건물이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (푸본현대생명보험주식회사, 2019-10-31, 230,400,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 385,230,740원입니다.

* 경매개시결정 등기: 갑12 임의경매 (피제이파이낸셜대부, 2026-03-03)가 등기되어 있습니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 스카이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 대항력이 없는 임차인이므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-10

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명확하게 기재된 사항은 없습니다. (지상권개요 항목이 비어있음)

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교 및 주택가, 근린 상가들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 인근 버스정류장이 소재하여 유동인구의 접근성이 양호합니다.

* 주변의 다양한 상업 시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설:

* 교육시설: 광주대성초등학교가 인접해 있으며, 인근에 중학교 및 고등학교가 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 쇼핑/편의시설: 365마트 백운점이 약 178m 거리에 위치합니다.

* 혐오시설 정보:

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서 추진 중인 소각장(자원회수시설) 건립 사업이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 광주구치소 신축 관련 논의가 있으나, 이는 본 물건지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 물건을 점유하고 있는 임대 관계에 대한 정보가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 등기부등본 상 확인된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 건축 연도: 본 아파트(루엔시티)는 2011년에 사용 승인되었습니다. 따라서 건축된 지 약 15년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 토지이용계획 상 '소로2류(폭 8m~10m)(저촉)' 및 '상대보호구역' 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 백운동에 위치한 아파트로, 광주대성초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리관계가 깨끗하여 안전한 취득이 가능합니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 전용면적 74.88㎡(약 22.6평) 규모로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 투자 용이: 준수한 주거 환경과 편의시설 접근성으로 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* 준수한 입지: 백운동 지역 내 아파트로, 지역 내에서 시가총액 순위가 높은 편에 속합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 276,000,000원입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 최근 실거래가, 유사 물건의 시세 동향, 개별 물건의 상태(수리 여부, 층수, 향 등), 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건의 전용면적 74.88㎡(22.6평)의 최근 실거래가는 2026년 6월 6일 기준 277,000,000원으로 확인되었습니다. 2026년 6월 9일 실거래가 또한 27,700만원으로 유사하게 나타납니다.

* 따라서, 본 물건은 현재 감정가 및 최근 실거래가를 참고하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.