나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30581 [1] 광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 307동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치하는 서석중학교 남측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대, 아파트주변상가지대, 정비된 주택지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 33층 중 제18층 제1801호(계단식,동향)로서, 외벽:몰탈페인팅, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

증로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30581 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 307동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 555,000,000원

토지면적: 41.70㎡ (약 12.61평)

토지지분: 41.6957㎡ (약 12.61평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현대캐피탈주식회사

특이사항: 없음

주의사항: 임대관계 미상으로 인한 명도 협의 필요 가능성.

특수물건정보: 해당 없음

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치하며, 서석중학교 남측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 아파트 주변 상가지대, 정비된 주택지대가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 용이한 편입니다.

3.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조의 33층 건물 중 18층에 위치한 계단식 아파트(동향)입니다. 외벽은 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

3.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

3.5. 설비내역

일반적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

3.6. 토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 부지입니다.

3.7. 인접 도로상태

본건은 증로각지에 위치하고 있습니다.

3.8. 토지이용계획 및 제한상태

특별한 제한사항은 기재되지 않았습니다.

3.9. 공부와의 차이

토지대장, 건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

3.10. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리분석 요약

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 현대캐피탈의 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 경매 절차를 통해 근저당, 압류, 가압류 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 장성록 (2016-12-16)

* 근저당: 현대캐피탈주식회사 (2020-02-07, 금412,800,000원) - 말소기준권리

* 압류: 광산세무서장 (2025-01-07)

* 임의경매개시결정: 현대캐피탈 (2026-03-03, 금325,741,474원, 사건번호: 2026타경30581)

* 가압류: 고성동부농업협동조합 (2026-04-13, 금27,247,955원)

* 등기부채권 총액: 440,047,955원

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 점유자의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본 아파트 단지는 광주 서구 화정동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 주택가, 근린 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 서석중학교가 인근에 있으며, 광주서초등학교, 광덕고등학교 등 교육 시설도 분포하고 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 투자 시에는 항상 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

* 아파트명: 유니버시아드 힐스테이트 3단지 아파트

* 사용승인일: 2016년 4월 6일

* 동수: 20개 동

* 세대수: 2,185세대

* 최고층: 33층

* 주차: 총 2,663대 (지상 107대, 지하 2,556대) - 세대당 주차 대수 약 1.22대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 54대 설치.

6.2. 면적 정보

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

* 분양면적 (대략 추정): 109㎡ ~ 112㎡ (일반적으로 85㎡ 전용면적은 30평대 후반 ~ 40평대 초반의 분양면적을 가집니다. 정확한 분양면적은 별도 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대관계 미상

가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 실제 점유자가 존재하며 대항력을 갖추고 있을 경우, 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도 점유자의 권리 신고 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

7.2. 명도 부담

임차인이나 소유자 점유 시, 원활한 명도를 위한 협상이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 대단지 아파트인 유니버시아드 힐스테이트 3단지에 위치하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 아파트로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없어 보이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 장점

* 광주 서구의 주요 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 접근성이 양호합니다.

9.2. 단지 장점

* 대단지 아파트로 관리 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 주거 쾌적성이 높습니다.

* 주차 공간이 넉넉한 편입니다.

9.3. 시장 전망

최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적대의 거래가 5억 3천만원대에서 5억 4천만원대에 이루어지고 있어 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(84.96㎡~84.98㎡)의 아파트가 497,500,000원에서 540,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 555,000,000원입니다.

임차인 관련 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 시장 시세 상단: 약 540,000,000원

* 감정가: 555,000,000원

명도 리스크를 고려하고, 보수적인 접근과 적극적인 낙찰을 동시에 고려했을 때, 약 535,000,000원 ~ 545,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 조사(현장 방문, 임차인 점유 여부 확인 등)와 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.