나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30369 [1] 광주광역시 남구 서동 97-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 서동 소재 “광주대성초등학교” 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 단독주택, 아파트단지, 점포 및 상가 등의 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2024-10-25)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용(증축)승인일 : 1978.02.16(1989.02.01)) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등 입니다. 기호(2-나) : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 타일 마감 등 입니다.

이용상태

기호(2-가) : 주택으로 이용중입니다. 기호(2-나) : 변소 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(2-가) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다. 기호(2-나) : 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외건물 매각포함
- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30369 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 소재지 및 부동산 현황

소재지: 광주광역시 남구 서동 97-11

종별: 단독주택

용도: 주거용

1.3. 감정 및 면적 정보

감정가: 50,340,170원

토지면적: 154.00㎡ (약 46.58평)

토지 지분: 23.6852㎡ (약 7.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 123.21㎡ (약 37.27평)

건물 지분: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물 제시외면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.5. 특별 매각 조건

일괄매각, 제시외건물 매각 포함

지분매각, 공유자우선매수신고 (1회로 제한)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 서동 소재 "광주대성초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 단독주택, 아파트단지, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형으로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

동측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>, 상대보호구역(2024-10-25)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 2월 26일 접수된 경기신용보증재단의 강제경매개시결정(갑9)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 상세내용 없음)

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 현황

- 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-27

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 권리사항

- 지분매각으로 진행되어 소유권 공유 문제가 발생할 수 있습니다.

- 공유자우선매수신고권이 있으며, 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 지역(서동)의 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월, 53.09㎡ (약 16.06평) 규모의 다세대 주택이 95,000,000원 (9천5백만원)에 거래되었습니다. (건축년도: 2016년)

- 2026년 4월, 52.965㎡ (약 16.02평) 규모의 연립 주택이 150,000,000원 (1억 5천만원)에 거래되었습니다. (건축년도: 1980년)

본건은 단독주택으로서 위 사례와 주택 유형이 다르지만, 서동 지역의 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 특히 2026년 거래 사례는 본건 감정가보다 현저히 높은 시세를 보여줍니다.

4.2. 건물 연식 및 면적 비교

본건 건물은 1978년 사용승인(1989년 증축)되어 비교적 연식이 있는 편이나, 지분 매각 대상 면적(토지 약 7.16평, 건물 약 5.73평) 대비 주변 시세는 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건은 "광주대성초등학교"와 인접하여 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

단독주택, 아파트 단지, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의 시설 이용은 보통 수준입니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 분석

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지(광주광역시 남구 서동 97-11) 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 (0원 보증금)

가장 큰 리스크는 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인은 낙찰 후에도 계속 거주할 권리가 있으며, 보증금이 없어 향후 발생할 수 있는 임대료 미납, 명도 지연, 건물 훼손 등에 대한 책임 소재가 불분명해질 수 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용합니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 문제

토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 협의가 필요합니다. 공유자우선매수권 행사의 가능성이 있어 입찰에 변수가 될 수 있으며, 향후 소유권 행사 및 재산 관리 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 미기재 권리 가능성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 해당 권리가 실제 존재하는지, 존재한다면 어떠한 영향을 미치는지 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 노후도

건물 사용승인일(1978년)이 오래되어 향후 재건축 또는 대규모 수리 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 서동에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 인수되는 점, 지분매각이라는 점 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 임차인과 관련된 잠재적 법적, 금전적 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

주변 시세 비교 시, 감정가 대비 실거래가가 높은 편으로, 리스크 해소 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

"광주대성초등학교" 인근으로 학군 및 생활 환경 측면에서 안정적인 주거 지역입니다.

8.2. 고려사항

투자 수익률보다는 리스크 관리 및 잠재 가치 상승에 초점을 맞춘 접근이 필요합니다. 임차인 명도 문제 해결 방안을 구체적으로 수립해야 하며, 공유자들과의 원만한 협의가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 50,340,170원입니다. 제공된 주변 시세 정보(2025년 95백만원, 2026년 150백만원)를 고려할 때, 본건 지분의 이론적 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 인수되는 점, 지분매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적인 시세 추정치(약 76백만원, JSON 1 기준)에서 리스크 할인율(약 30%)을 적용하면 약 53백만원 수준으로 산출됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가보다 소폭 높지만 시장의 리스크를 반영한 수준으로 입찰가를 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가

55,000,000원 (5천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.