나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30543 [1] 전라남도 장성군 진원면 학전리 563-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 진원면 산정리 소재 '진원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등의 농경지가 소재하는 미성숙 주택지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 남서측 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 2필지 일단(기호1), 학전리 557-31)의 토지중 한필지로서 '사다리 평지'이며, '단독주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호1)은 남동측 일부가 도시군계획시설(도로)에 저촉 되는바, 저촉 부분은 지적도면에 의한 개략적인 면적(약 6㎡)을 산출하여, 개별요인에서 감안하여 감정평가 하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건은 2필지(기호1), 학전리 597-31) 일단의 토지중 일필지로서, 일단지를 전체를 기준으로 가격을 결정하였으며, 귀 법원의 요청에 의거 본건 기호1) 부분만의 면적을 고려하여 감정평가하였으니 업무진행시 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2-가는 블럭조 기와지붕 단층 건물(사용승인: 1974.02.06.)로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 등 마감, - 바닥 : 장판지 등 마감, - 창호 : 목재, 새시 등 마감임. 본건 기호2-나는 '소재불명'임.

이용상태

본건 기호2-가는 '단독주택(방3실, 주방, 창고 등)'으로 이용 중임.

설비내역

본건에 기본적인 급배수설비 및 인접지(학전리 557-31번지)에 위생설비(화장실) 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

- 본건 기호2-가의 의뢰서상 소재지는 '기호1):학전리563-1번지'이나, 일반건축물대장상 소재지는 '학전리 563-1번지, 557-31번지 양지상'에 위치하며, 현황은 '학전리563-1번지, 557-31번지 및 563-3번지 삼지상'에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었는 바, 업무진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 본건은 공유자 김성용 지분(1/2)만의 감정평가로서, 지분 위치의 확인이 곤란하여 전체를 기준으로 가격 결정하고, 지분비율에 의거 면적사정을 하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호2-나는 기준시점(2026.03.18.) 현재 '소재불명'으로 '감정평가외'하였으니 업무진행시 참조하시기 바람. - 본건 기호2-가 및 제시외건물 ㉠은 『감정평가에 관한 규칙』제15조 등에 의거하여 구조, 사용자재, 시공의 정도, 부대설비 및 관리상태 등을 종합 참작한 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가수정을 고려한 원가법으로 감정평가하되, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 잔존내용연수를 조정하여 감정평가 하였으니, 업무진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건물 일부 타지상 소재. 일부 도시계획시설 도로에 저촉
- 단층 부속사 41.6㎡ 소재 불명
- 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(Two blank lines)

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30543 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 소재지: 전라남도 장성군 진원면 학전리 563-1

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 토지지분: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 107.10㎡ (약 32.39평)

* 건물지분: 53.55㎡ (약 16.19평)

* 건물 제시외면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 감정가: 11,875,720원

* 건축물 구조: 블럭조 기와지붕 단층 (사용승인: 1974.02.06.)

* 건물 이용상태: 단독주택 (방3실, 주방, 창고 등)

* 건물 설비내역: 기본적인 급배수설비 및 인접지(학전리 557-31번지)에 위생설비(화장실) 등 설치.

* 건물 공부상/현황 소재지 차이: 일반건축물대장상 소재지는 '학전리 563-1번지, 557-31번지 양지상'이나, 현황은 '학전리 563-1번지, 557-31번지 및 563-3번지 삼지상'에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됨.

* 소재 불명 부속사: 단층 부속사 41.6㎡ (약 12.58평) 소재 불명.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.1. 입지조건

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* 위치: 전라남도 장성군 진원면 학전리 563-1

* 주변 환경: '진원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등의 농경지가 소재하는 미성숙 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 남서측 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 토지 이용 상태: '사다리 평지'이며, '단독주택' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

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* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2026년 02월 23일 접수된 2번 김성용 지분강제경매 (권리자: 김삼현, 권리금액: 15,345,205원)임.

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 1989-05-31, 소유권이전, 김종갑

* 갑2: 2025-08-04, 소유권이전, 김 외 1명 (상속)

* 갑4: 2026-02-23, 2번 김성용 지분강제경매, 김삼현 (말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

* 갑1: 2007-08-02, 소유권보존, 정막동

* 갑2: 2025-08-04, 소유권이전, 김 외 1명 (상속)

* 갑4: 2026-02-23, 2번 김성용 지분강제경매, 김삼현 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (강제경매 개시결정 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주요 특이사항 및 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건물 일부 타지상 소재. 일부 도시계획시설 도로에 저촉.

* 단층 부속사 41.6㎡ 소재 불명.

* 지분매각. 특별매각조건 있음 (공유자우선매수권 1회로 제한).

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 토지 일부 (약 6㎡) 도시군계획시설(도로)에 저촉됨.

* 토지는 2필지 일단지 중 일부이며, 전체 기준 감정평가 후 본건 면적 고려하여 감정평가함.

* 건물 소재지가 공부와 현황이 상이하며, 삼지상에 걸쳐 소재함.

* 본건은 공유자 김 지분(1/2)만의 감정평가로서, 전체를 기준으로 가격 결정하고 지분비율에 의거 면적 사정함.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본 물건이 위치한 전라남도 장성군 진원면 학전리는 '진원초등학교' 인근에 있으며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 미성숙 주택지대입니다. 이는 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역임을 시사합니다.

* 상업 시설 정보: 제공된 정보 내에서는 주변의 구체적인 상업 시설 현황이나 상권 발달 정도에 대한 상세한 정보를 파악하기 어렵습니다. 검색 결과에서도 명확하게 드러나는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

(Two blank lines)

* 주변 시설: '진원초등학교'가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 남서측 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 주변의 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

(Two blank lines)

* 지분 매각: 전체 부동산의 일부 지분만 매각되므로, 건물 및 토지에 대한 완전한 소유권 행사에 제약이 따르며, 잔여 지분 소유자와의 관계 및 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 입찰이 무효가 될 수 있습니다. (본 건은 1회로 제한됨)

* 건물 타지상 소재 및 도로 저촉: 건물이 등기부상 주소지와 달리 실제로는 여러 필지에 걸쳐 소재하며, 토지의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어 건축물 활용 및 건축 관련 법규 준수에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 소재 불명 부속사: 41.6㎡ 규모의 부속사가 소재 불명으로 처리되어, 낙찰 후 해당 부속사의 존재 여부 확인, 철거 또는 활용 방안 마련에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1974년 사용승인을 받은 건물로, 시간이 경과함에 따라 구조적 안정성, 단열 성능 등에서 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

* 미성숙 주택지대: 주변 지역의 개발이 아직 활발하지 않은 농경지 및 주택 혼재 지역이므로, 향후 부동산 가치 상승이나 임대 수요 확보에 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 전라남도 장성군 진원면 학전리에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건으로, 감정가는 11,875,720원입니다. 토지와 건물의 일부 지분만 매각 대상이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 건물 소재지 불일치 및 도로 저촉, 소재 불명 부속사 등의 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역 특성을 감안할 때, 향후 부동산 활용 계획 및 투자 목적을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 지분 매각으로 인한 공유자 간의 원활한 관계 형성과 협의가 중요하며, 법률 및 건축 관련 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 저렴한 감정가: 현재 제시된 감정가가 상대적으로 낮은 수준이므로, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 장성군 지역의 향후 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 해당 물건의 가치가 상승할 가능성이 있습니다. (단, 장기적인 관점에서 접근 필요)

* 자연 친화적 환경: 농경지와 주택이 어우러진 지역 특성상, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 부동산 시장의 정확한 시세 분석이 필수적입니다. 그러나 제공된 정보 중 시세 분석에 활용될 수 있는 JSON 형식의 주변 시세 데이터가 누락되어 있어, 현재로서는 감정가와 물건의 고유한 특성을 기반으로 매우 보수적인 추정만 가능합니다.

* 감정가: 11,875,720원

* 매각 대상: 토지 지분 18.00㎡ (약 5.45평) 및 건물 지분 53.55㎡ (약 16.19평)

* 주요 고려사항:

* 지분 매각으로 인한 소유권 및 이용의 제약.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 (1회 제한).

* 건물 소재지 불일치, 타지상 소재, 도시계획시설 도로 저촉.

* 소재 불명 부속사로 인한 추가 비용 발생 가능성.

* 건물 노후화로 인한 수리 비용 부담.

* 주변 지역의 미성숙 주택지대 특성.

이러한 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 실제 가치는 감정가보다 낮게 형성될 수 있습니다. 따라서, 현 시세 정보 없이 제공된 감정가 11,875,720원을 기준으로, 상기 리스크를 반영하여 감정가의 약 50% ~ 70% 수준에서 잠정적인 입찰가 범위를 설정해 볼 수 있습니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 6,000,000원 ~ 8,500,000원

주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석 전문가 및 현지 부동산 중개업소와의 상담을 통해 정확한 시세를 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.