나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10058 [1] 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 2-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 소재 '용회동마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 마을주변 산간농경지대 및 자연림지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통수단은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[2] 사다리형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[2] 본건 남동측으로 노폭 약3~4m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[2] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진'과 같이 제시외 수목 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[1] 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층건으로서, 외벽 :징크형 판넬 마감. 내부 :폐문부재로 확인치 못함(내부는 일반적인 주택내부상태를 상정하여 평가함). 창호 :샷시창구조임.

이용상태

[1] 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 사료됨.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 토지 지상에 후첨 '사진'과 같이 물탱크 소재하나 본 평가에서는 급수설비 일부로서 건물가액에 포함평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(2-1) 포함. [목록2] 지상에 물탱크 소재하나 급수설비 일부로서 건물가액에 포함 평가함(감정평가서 참조). [목록2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

밀양지원 2026타경10058 (1)

소재지

경상남도 밀양시 단장면 태룡리 2-7

토지면적

438. 00㎡ (약 132.50평)

건물면적

77. 88㎡ (약 23.57평)

용도

단독주택

감정가

120,647,400원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

박OO

특이사항

일괄매각. 제시외 수목(2-1) 포함. 물탱크는 건물가액에 포함 평가. 지적경계 불분명, 측량 필요.

주의사항

일괄매각. 제시외 수목(2-1) 포함. 물탱크는 건물가액에 포함 평가함. 인접 토지와 지적경계 다소 불분명하여 지적측량이 필요함.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 소재 '용회동마을' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 마을 주변의 산간 농경지대 및 자연림 지대로 이루어져 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 3~4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지 이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당됩니다.

제시외 수목이 소재하나, 공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 3월 4일 접수된 박곡지 신청의 강제경매(갑5, 건물 갑2)입니다.

본 경매로 인해 토지 등기부의 갑구1(박태주), 갑구3(김삼수 외 1명), 갑구4(길진석)의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부의 갑구1(길진석)의 소유권보존 등기 역시 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 특별히 기재되지 않았으나, 등기부상 지상권개요 항목이 비어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 밀양시 단장면 태룡리는 농경지와 자연림이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

주변 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 단독주택 매매는 빈번하지 않으나, 최근 거래 사례들을 보면 토지 가격은 평당 약 15만원에서 30만원 수준이며, 주택의 경우 신축 또는 넓은 면적의 경우 1억원 초중반에서 1억원 후반대까지 가격대가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 1억 2천여만원으로, 신축 건물의 가치를 고려할 때 현재 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

주변에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '용회동마을' 인근의 한적한 자연 환경 속에 위치하고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가장 가까운 편의시설, 병원, 학교 등은 차량 이동을 통해 밀양 시내 또는 인근 읍면 지역으로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변은 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크는 제시된 바와 같이 토지의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요하다는 점입니다. 이는 향후 토지 활용이나 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

또한, 건물 내부 상태가 폐문 부재로 확인되지 않아 일반적인 주택 내부 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태가 상이할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상으로는 2022년 1월 사용 승인이 난 비교적 신축 건물이지만, 감정평가 시점 및 시장 상황에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

제시외 수목이 포함되어 있으나, 이는 매각 대상에 포함되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 단장면에 위치한 신축 단독주택(2022년 사용승인)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 시골 지역의 한적한 입지로 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

토지의 지적 경계 불분명 및 건물 내부 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2022년 사용승인)인 단독주택이라는 점이 매력적입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수해야 할 권리 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

낙찰 후 내부 수리 및 지적 경계 측량을 통해 재산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

농촌 지역의 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,647,400원입니다.

현재 주변 시세 분석 결과, 유사 물건들의 거래 가격이 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지 경계 불분명 등의 리스크 요인을 고려할 때, 현 시세 및 감정가격을 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90% ~ 100% 수준인 108,000,000원 ~ 120,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

전략적으로는 감정가 수준인 120,647,400원 이하에서 경쟁 상황을 보며 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 개별적인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.