나이스옥션 법원경매 경주 2026타경1 [1] 경상북도 경주시 강동면 안계리 27-29 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건중 기호1,3,4)는 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 '안계1리마을회관" 북동측 근거리, 위치하며 부근은 전원주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 기호5,6)은 경상북도 경주시 강동면 다산리 소재 '다산교차로' 남서측 인근에 위치하며 부근은 간선도로변 임야지대임.

교통상황

본건은 대부분 차량출입 가능하며 근거리에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)다각형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 단독주택 부지임. 기호3)세로장방형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 '전'으로 이용중임. 기호4)장방형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 지목'전'이나 지상에 골재 등이 야적되어 있음. 기호5)부정형 토지로서 일부 평탄하게 조성된 상태의 임야이며, 일부 임지에 자연생 활잡목이 생육중인 자연림 상태임. 기호6)경사지의 부정형 토지로서 자연생 활잡목 등이 생육중인 자연림임.

인접 도로상태

기호1,3,4,5,6) 토지는 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>. 기호3,4)보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>. 기호5)계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>. 기호6)계획관리지역 , 성장관리계획구역 , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2013-02-22)(부산지방국토관리청고시제2013-93호)<도로법>, 접도구역(2013-02-22)(부산지방국토관리청고시제2013-93호)<도로법>, 소하천구역(2016-07-05)(말골천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2016-07-05)(말골천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건중 기호1)은 지목 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:본건 토지중 일부는 개발을 위하여 허가 등의 관련행정절차가 진행된 것으로 조사되었으나 기준시점 현재 관련절차의 유효성 등의 확인은 곤란하였으며, 경매 입찰시 원상회복 의무 등의 관련사항을 필히 확인하시기 바랍니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)목구조 한식기와지붕 1층건으로 일부 마감공사가 중단된 상태로서 외벽:한옥외장 마감재 마감, 내벽:미장마감, 바닥:몰탈 등 마감, 창호:새시 및 목재창호. 기호7)경량철골구조 판넬지붕 1층건으로 내외벽:판넬마감, 바닥:몰탈마감, 천정:노출트러스위 판넬마감, 창호:새시창호마감.

이용상태

기호2)단독주택, 기호7)창고로 이용중임.

설비내역

기호2)급배수설비, 위생설비, 난방설비 등의 공사가 일부 중단된 상태임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:본건 기호2,7) 건물은 일부 부대설비 및 마감재 공사가 중단된 상태인바, 경매 입찰시 관련내용을 필히 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

1.1. 1.사건번호

경주지원 2026타경1 (1)

1.1. 2.소재지

경상북도 경주시 강동면 안계리 27-29

1.1. 3.물건종별

토지 및 건물

1.1. 4.용도

창고시설, 단독주택 (토지: 창고시설 / 건물: 단독주택, 창고)

1.1. 5.감정가

1,276,978,800원

1.1. 6.토지 면적

총 면적: 1,856.00㎡ (약 561.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 7.건물 면적

총 면적: 193.78㎡ (약 58.62평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 8.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 9.경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남포항농업협동조합

1.1. 10.제시외 물건

없음

1.1. 11.공부상 차이 (토지)

기호1) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

1.1. 12.건물 현황

기호2) 목구조 한식기와지붕 1층 건물로, 일부 마감 공사가 중단된 상태입니다. 이용 현황은 단독주택입니다.

기호7) 경량철골구조 판넬지붕 1층 건물로, 내외벽은 판넬 마감입니다. 이용 현황은 창고입니다.

1.1. 13.부합물 및 종물

없음

1.1. 14.건물 공부상 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 '안계1리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 인근에는 유네스코 세계문화유산인 양동마을이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대부분 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스승강장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 일부 인접 지역의 경우 일반대중교통 사정이 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용

본건 토지는 기호1) 다각형 토지(단독주택 부지), 기호3) 세로장방형 유사 토지('전' 이용), 기호4) 장방형 토지('전' 지목, 골재 야적), 기호5) 부정형 토지(자연림), 기호6) 경사지 부정형 토지(자연림) 등 다양한 형태로 구성되어 있습니다.

2.4. 도로 접면

기호1,3,4,5,6) 토지는 모두 세로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 규제

각 필지는 보전관리지역, 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역/승인지역, 성장관리계획구역, 소하천구역/예정지, 도로구역, 접도구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리(2019년 7월 16일 접수된 근저당권)에 의해 경매 매각으로 대부분 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 약 30억 2천 4백만원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부등본 상 해당 지상권은 말소 처리된 것으로 확인되므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항

본건은 중복사건 및 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경주시 강동면 안계리 지역은 주로 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다. 다만, 강동면 일대는 강동일반산업단지 인근으로 공장 및 산업 시설이 밀집해 있어, 지역 내 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 현재로서는 직접적인 상업 및 유통 기능이 발달한 상권이라기보다는, 주변의 농업 활동과 인근 산업단지의 배후 지원 역할을 하는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 건 인근 지역은 전원생활 및 농업 활동이 주를 이루는 곳으로, 기본적인 생활 편의 시설은 농촌 지역 수준으로 제공될 것으로 예상됩니다. 지역 내 대규모 병원으로는 동국대학교 경주병원 등이 있으나, 이는 본건 소재지와 다소 거리가 있습니다. 인근 관광지로는 유네스코 세계문화유산인 양동마을이 있으며, 이를 기반으로 한 일부 관광 및 숙박 시설(펜션 등)이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공사 상태

기호2) 단독주택 건물은 일부 마감 공사가 중단된 상태이며, 기호7) 창고 건물 역시 일부 부대 설비 및 마감재 공사가 중단된 상태입니다. 이는 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 개발 관련 사항

일부 토지에 대하여 개발을 위한 행정 절차가 진행된 것으로 조사되었으나, 현재 절차의 유효성 확인이 어려운 상황입니다. 경매 입찰 시 원상회복 의무 등 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 규제

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립제한/승인지역, 상수원보호구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 안계리에 위치한 창고시설 및 단독주택 부지입니다. 농경지 및 자연림이 혼재된 지역이나, 인근 산업단지의 존재로 인해 산업 시설로서의 잠재력도 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 일부 건물 공사가 중단된 상태이며, 토지 개발 관련 불확실성 및 복합적인 토지이용 규제가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일부 토지가 '대'로 현황 이용 중이며, 창고 시설로 활용 가능한 건물이 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 보전관리지역, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 인근 산업단지와의 연계 가능성이 있습니다.

* 경매로 인한 시세 차익을 기대해 볼 수 있으며, 인수 부담이 되는 임차인이 없습니다.

* 유네스코 세계문화유산인 양동마을 인근에 위치하여 관광 관련 시설로의 잠재적 가치도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,276,978,800원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 추이, 지역 내 산업 시설 및 토지 시세, 건물 상태 및 추가 공사 비용, 개발 관련 불확실성 및 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인근 유사 창고/토지 경매 사례들을 볼 때, 감정가 대비 낮은 낙찰가율을 보인 사례도 있어 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

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