나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30118 [1] 충청북도 충주시 금가면 사암리 234-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 충주시 금가면 사암리 소재 ‘마사마을회관’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농가주택 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

부정형의 평지로 건부지(공업용) 및 일부 법면 등으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

기호2, 3 : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, - 내외벽 : 판넬 마감등임. - 창호 : 샷시 창호등임. 기호4, 5 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, - 내외벽 : 판넬 마감등임. - 창호 : 샷시 창호등임. 기호6 : 경량철골구조 기타지붕(강판) 단층 건물로서, - 내외벽 : 강판 마감등임. 기호7 : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, - 내외벽 : 판넬 마감등임. - 창호 : 샷시 창호등임.

기계/기구의 현상

가격시점 현재 정상 가동 중에 있는 상태로 탐문조사됨.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 기계기구의 목록 제2016-175호 중 1번 CNC선반(두산인프라코어, 2016.5)은 소재불명 상태인바 경매 진행시 참고바람. 다. 본건 기호1 지상에 소나무, 주목나무, 벚나무 등이 소재하고 있는바, 일괄하여 감정평가하였음. 라. 본건 기호1 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 강판 및 메쉬펜스의 담장, 블록옹벽, 조경석, 석축 등은 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음. 마. 본건 기호1 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 컨테이너 2동 및 비닐하우스 1동이 소재하고 있으나, 이동가능할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구(단, 기계·기구 목록 제2016-175호 중 1번 CNC선반(두산인프라코어, 2016. 5.)은 소재불명으로 평가에서 제외), 제시외 건물 및 수목 매각 포함.
- 목록 1. 지상에 소재하는 컨테이너 2동 및 비닐하우스 1동은 평가 및 매각에서 제외.
- 2026. 7. 30. 한국자산관리공사(취급점: 충북지역본부)로부터 '공매대행사실안내서'가 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 충주지원 2026타경30118 (1)

1.2. 소재지: 충청북도 충주시 금가면 사암리 234-1

1.3. 용도: 공장

1.4. 감정가: 3,171,181,080원

1.5. 토지면적: 9587.00㎡ (약 2,900.17평)

1.6. 건물면적: 1994.54㎡ (약 603.35평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산임의경매

1.9. 채권자: 중OOOOO

1.10. 보고서 작성일: 2026년 9월 9일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 금가면 사암리 소재 ‘마사마을회관’ 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모의 공장, 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

* 토지는 부정형의 평지이며, 건부지(공업용) 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

* 법면 부분이 존재하나 공장 부지로의 활용은 가능한 것으로 보입니다.

2.3. 건물 현황

* 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조의 단층 및 2층 건물들로 구성되어 있습니다.

* 감정평가서상 기호2, 3, 4, 5, 6, 7번 건물에 대한 구조 및 현상 정보가 기재되어 있습니다.

* 매각에는 제시외 건물(140.17㎡)도 포함됩니다.

2.4. 접근성

* 본 물건은 국도와 인접한 주요 도로망으로부터 수 킬로미터 이내에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주로 차량을 이용한 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 7일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

* 이후 모든 압류, 가압류, 근저당 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* * (주)태중산업개발

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 사업개시일: 2019-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다.

* * 아 (아람주식회사)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업개시일: 1999-07-12

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 2,000,000원 부분에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* * 알찬건설주식회사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2017-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원

* 제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 아람주식회사의 경우 대항력이 존재하며 보증금이 기재되어 있어, 낙찰 시 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 충주시 금가면의 농촌 및 산업 지역에 위치한 개별 공장입니다.

* 주변에 중소규모의 공장들이 산재하고 있어 지역 산업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 주요 상업 시설이나 대규모 산업단지와는 다소 거리가 있어, 독립적인 상권 형성은 제한적이며 주변 산업 시설을 지원하는 역할을 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 ‘마사마을회관’이 소재하고 있으나, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 금가면 소재지 또는 충주시 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

* 따라서, 본 물건은 공장 운영에 필요한 기반 시설 위주로 고려하는 것이 적합하며, 일상생활에서의 편의성은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(아람주식회사)이 존재합니다. 이 임차인은 200만원의 보증금과 50만원의 차임으로 1999년부터 사업자 등록을 유지하고 있습니다. 낙찰자는 이 보증금 200만원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 명확한 확인 및 명도 절차 진행이 필수적입니다.

* 일부 기계 설비(CNC 선반)가 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었습니다. 이는 기계 설비의 일부 누락 가능성 또는 정상 가동 여부에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.

* 한국자산관리공사로부터 공매대행사실 안내서가 접수된 이력이 있습니다. 이는 향후 다른 법적 절차와 연관될 가능성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물(컨테이너 2동, 비닐하우스 1동)은 매각에서 제외되어 낙찰자가 별도로 처리해야 합니다.

* 토지 일부가 법면으로 이용되고 있어 전체 면적 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 인지되지는 않으나, 지역 특성상 향후 시설 입주 가능성 등 주변 환경 변화에 대한 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 금가면에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 건물, 그리고 일부 기계 및 제시외 물건까지 일괄 매각되는 건입니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이라 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 소재 불명 기계, 공매대행 사실 등 추가적인 현장 확인 및 조사로 해소해야 할 사항들이 존재합니다.

* 농촌 지역의 공장으로서 산업 활동에는 적합하나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어지는 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 9,587㎡(약 2,900평)의 넓은 토지 면적을 공장 용도로 활용할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 감정평가에 기계, 기구, 제시외 건물, 수목 등 다양한 자산이 포함되어 있어 실질적인 자산 가치가 높을 수 있습니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석상 깔끔한 명도가 기대됩니다 (단, 임차인 문제 제외).

* 시장 상황과 적절한 낙찰가 산정을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 3,171,181,080원입니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 제시된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 아람주식회사 관련 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 외에도 최근 거래 사례, 현장 조사 결과, 명도 예상 비용, 대항력 있는 임차인과의 협상 가능성, 기계 설비의 실제 가치 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 합니다.

* 따라서, 현재 단계에서는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 다양한 변수들을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.