나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10101 [1] 경상북도 경주시 용강동 1380 현진에버빌2차 206동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 "황남초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대체로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 북서측 인근에 형산강이 소재함.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 206동 4층 401호 단위세대로서, (사용승인일 : 2009.07.28) 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 화강석 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지는 지적도상으로 남서측으로 왕복5차선, 북동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-14), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)((2015-12-14)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)((2015-12-14)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

경주지원 2026타경10101 (1)

소재지

경상북도 경주시 용강동 1380 현진에버빌2차 206동 4층401호

용도

아파트

감정가

270,000,000원

면적

토지면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

토지 지분: 44.338㎡ (약 13.41평)

건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.933㎡ (약 25.70평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한OOOOOOO

건축물 정보

준공일: 2009년 7월 28일

층수: 15층 중 4층

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동에 위치하며, "황남초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주로 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역이며, 북서측으로는 형산강이 인접해 있습니다.

교통상황

차량으로 단지 내 진입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하고 시내버스 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

단지 주변으로는 지적도상 남서측에 왕복 5차선, 북동측에 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2017년 6월 2일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권액 238,800,000원)입니다.

소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 갑6 가압류 (2019-07-09) 경북, 채권액 7,200,000원

* 갑7 가압류 (2019-10-29) 엔에이치농협캐피탈, 채권액 16,291,690원

* 갑9 압류 (2022-05-20) 경주세무서

* 갑13 압류 (2023-07-20) 국민건강보험공단

* 갑14 임의경매개시결정 (2026-03-03) 한국자산관리공사, 채권액 172,441,882원

* 갑15 압류 (2026-05-12) 경주시

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

임차인 관련하여 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었으나, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설

본건이 위치한 용강동 지역은 아파트 단지 밀집 지역으로, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

이용 현황

해당 물건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성된 일반적인 아파트 형태로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

교육시설

단지 서측 인근에 황남초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

의료/편의시설

인근 근린생활시설 내에서 기본적인 의료 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경

형산강이 인접해 있어 일부 세대에서는 쾌적한 조망과 함께 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 미확인

등기부상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 협의가 필요한 부분이 있는지 사전 확인이 필요합니다.

건물 노후도

2009년 준공된 아파트로, 사용승인 후 약 15년이 경과하여 일부 시설의 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 다만, 제공된 정보상 주요 하자 등은 발견되지 않았습니다.

기타 법적 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 일부 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 용강동 소재 현진에버빌2차 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋으며, 형산강 조망이 가능한 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 인수되는 권리 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 사전에 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

지역적 장점

경주시 용강동은 안정적인 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역으로, 신규 주택 공급이 많지 않아 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

시세 현황

최근 2026년 5월 및 7월에 동일 단지 내 전용면적 84.94㎡ 아파트가 2억 8,800만원에서 2억 9,000만원에 실거래된 내역이 있어, 본 건의 감정가 2억 7,000만원 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

권리 분석 상 이점

말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석

본건과 동일한 면적(84.93㎡)의 아파트가 2026년 5월 288,000,000원, 2026년 7월 290,000,000원에 각각 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 270,000,000원보다 높은 수준입니다.

감정가 대비 평가

감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세 반영률이 다소 부족하다고 볼 수 있습니다. 경쟁 입찰 시 시세 수준까지 가격이 올라갈 가능성이 있습니다.

최종 제안가

권리 인수 부담이 없고 시세 대비 감정가가 저렴한 점, 그리고 최근 거래가를 고려했을 때, 경쟁력을 갖춘 입찰가 범위는 270,000,000원부터 290,000,000원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 양상을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.