나이스옥션 법원경매 부천 2026타경68 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층비07-063호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상10층 내 7층비07-63호,4층비04-099호 외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 강화유리 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 임. 사용승인일: 2022.05.12

이용상태

기호1,2: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20M-25M)(접함), 중로 3류(폭 12M-15M)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경68 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 7층비07-063호

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 매각 정보

감정가: 117,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20M-25M)와 접하고 중로3류(폭 12M-15M)와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 150,000원

전입/사업일자: 2025-06-20

확정일자: 2025-06-20

배당신고일자: 2026-03-20

대항력: 없음

비고: 임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원에 대한 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 1번 말소(신탁등기말소): 2022-06-27 접수, 소유권 이전(매매, 신탁재산의 처분)

* 을1 근저당: 2022-06-27 접수, 신한은행, 108,000,000원 (말소기준권리)

* 갑3 임의경매: 2026-02-24 접수, 신한은행, 216,000,000원 (말소)

등기부채권 총액: 108,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

대규모 아파트 단지와 업무 시설이 혼재된 지역으로, 직주근접 및 배후수요가 풍부한 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본건 북서측 인근에 나래중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 중로3류(폭 12M-15M)와 저촉되는 부분이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.).

6.2. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 김포한강신도시 내에서도 비교적 중심에 위치하여 입지조건이 우수한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 좋고, 주변에 상업 및 업무시설이 혼재하여 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 저촉되는 부분이 있고, 토지거래허가구역 지정 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 5월 사용승인된 신축 오피스텔 (건물 노후도 낮음)

* 김포한강신도시 내 중심 입지로 편리한 교통 및 생활 인프라

* 주변 상업, 업무, 주거 시설 혼재로 안정적인 배후수요 기대

* 건물 면적 22.02㎡ (약 6.66평)으로 소형 투자 및 실거주 적합

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건(22.02㎡, 7층)의 적정 시세는 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 판단됩니다. 특히 2026년 7월 8일, 동일 면적(22.019㎡)이 8층에서 110,000,000원에 거래된 점과 감정가 117,000,000원을 참고하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.