나이스옥션 법원경매 부천 2026타경69 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 364 명보빌라트 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "신영아파트" 북동측 인근에 위치하는 명보빌라트 1동 3층 301호로서 주위는 동류형의 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 창호: 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률}, 항공표면{공항시설법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경69 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 내동 364 명보빌라트 1동 3층301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물 정보

- 건축년도: 1992년 (1992-11-26 사용승인)

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 3층 301호

- 전용 면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

- 대지 지분: 30.86㎡ (약 9.33평)

1.5. 감정가

103,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO (본건 경매 신청 채권자는 국민은행입니다.)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "신영아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

- 제2종일반주거지역

- 소로2류 (폭 8m~10m)

- 가축사육제한구역 (전부제한구역)

- 항공표면 (공항시설법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 기한 만료)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2020-01-31, 권리금액: 64,900,000원)

3.2. 등기부현황

등기부상 소유권 이전 내역과 함께 근저당, 가압류, 압류 등이 등재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 인수 권리 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (0원).

금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 현황에 대한 상세 정보가 없을 경우에만 해당하며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 면적별 거래가는 3.3㎡당 약 713만원에서 966만원 수준으로 나타났습니다. 본건과 동일한 건물 또는 단지의 최근 거래 정보는 없으나, 유사한 연식 및 규모의 주변 빌라 시세를 참고할 때, 본건의 면적(34.14㎡)과 건축년도(1992년)를 고려한 3.3㎡당 가격은 약 750만원에서 950만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 면적별 가격 비교

- 본건 전용 면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

- 주변 유사 물건 거래가 (2026년 7월):

- 50.7㎡ (약 15.34평): 115,000,000원 (약 750만원/평)

- 69.54㎡ (약 21.04평): 150,000,000원 (약 713만원/평)

- 59.89㎡ (약 18.12평): 175,000,000원 (약 966만원/평)

- 본건 면적(10.33평) 기준 예상 시세:

- 하한가: 10.33평 * 750만원 = 약 77,475,000원

- 상한가: 10.33평 * 950만원 = 약 98,135,000원

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설이 분포하고 있어, 일상생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스를 이용하기에 편리합니다. (예: 마트, 병원, 식당 등)

5.2. 주변 교육시설

도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 초등학교 및 중학교가 위치하고 있어, 교육 환경이 갖추어져 있습니다. (예: 부천시 오정구 내동 지역 초.중학교 등)

5.3. 주변 혐오시설

일반적인 주변 시설 정보 검색 결과, 본건 주변에서 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 검증이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1992년에 건축되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타

토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일자로 만료되었으므로, 향후 부동산 거래 시 허가 관련 부담은 해소될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하며 임차인 관련 인수 부담이 없는 장점이 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가(103,000,000원) 대비 현 시세는 약 77,475,000원에서 98,135,000원 범위로 추정되어, 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도에 대한 부분은 향후 관리 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확 및 인수되는 임차인 부담 없음.

* 토지거래허가구역 지정 해제로 인한 거래 편의성 증대.

* 감정가 대비 합리적인 시세로 시세차익 기대 가능.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 물건.

9. 예상 입찰가

감정가 103,000,000원을 기준으로, 본건의 면적, 건축 연도, 주변 시세, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 약 88,000,000원에서 93,000,000원 사이에서 결정하는 것이 바람직할 것으로 예상됩니다.

이는 감정가의 약 85%~90% 수준이며, 시세 범위를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.