나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30421 [1] 경기도 김포시 감정동 685 푸른마을 107동 14층 1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 '감정중학교' 서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지하1층/지상15층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호 : 플라스틱새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 4필지 일단의 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통해 외곽공도에 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 감정동 685 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 감정동 686 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 감정동 689 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 감정동 690 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30421 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 685 푸른마을 107동 14층 1407호

용도: 아파트

감정가: 278,000,000 원

토지면적: 39.72㎡ (약 12.0평)

건물면적: 68.93㎡ (약 20.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치하며, '감정중학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 주변 환경은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 공항고도제한구역, 역사문화환경보존지역, 각종 보호구역(학교, 유치원) 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 존재합니다. 또한, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 하나로대부주식회사

* 보증금: 5,000,000 원

* 차임: 0 원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2024년 6월 24일 접수된 주식회사와이비자산관리대부 근저당권(220,000,000원).

* 모든 등기부상의 권리(근저당, 전세권, 근질권, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 따라서 본건 취득 시 인수되는 권리사항은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 총 등기부채권액: 285,000,000 원

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 및 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 최근 2026년 5월에 유사 면적(68.93㎡)의 아파트가 23,900만원에서 26,500만원 사이에 실거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(27,800만원)와 비교했을 때, 현재 시장 가격이 감정가보다 다소 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 푸른마을신안실크벨리1차

* 주소: 경기도 김포시 감정동 685

* 사용승인일: 2001년 4월 25일

* 총 동수: 27개 동

* 총 세대수: 1,786 세대

* 본건 위치: 107동 14층 (총 15층 중)

* 전용면적: 68.931㎡ (약 20.8평)

* 건물 총 면적 (107동): 7,824.875㎡

* 주차대수: 총 2,062대 (지하 1,308대, 지상 754대) - (총괄표제부 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

* 전기차 충전기: 지하 7대 설치.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 고도지구: 본건은 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역 및 진입 표면구역, 그리고 공항고도제한구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 각종 제한: 다양한 보호구역(학교, 역사문화 등) 및 제한구역(가축사육제한, 성장관리권역 등)에 속해 있어, 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가: 최근 유사 면적의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 매각 시 낙찰가가 감정가에 미치지 못할 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 푸른마을신안실크벨리1차 아파트로서, 2001년에 준공되어 비교적 연식이 있는 편이나 대단지 아파트로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 입지상 공항 관련 고도지구 등 다수의 토지이용 제한이 존재하며, 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 주변으로 학교, 상업시설, 교통 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 대단지 아파트: 지역 내 시세 형성 및 거래 활성화에 유리한 대단지라는 이점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 107동 14층, 전용면적 68.93㎡ 아파트입니다.

최근(2026년 5월) 동일 면적(68.931㎡)의 실거래가는 23,900만원에서 26,500만원 사이에서 이루어졌습니다.

감정가는 27,800만원으로 책정되었습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

안정적인 투자를 위해서는 260,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.