나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50161 [1] 서울특별시 마포구 성산동 646-7 어썸시티 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "서울성서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 각급 학교가 위치하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(6호선 망원역)이 소재하 고 내부순환로 등 주요 간선도로에의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 중 6층 602호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.06.11) 외 벽 : 석재붙임 마감 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 바 닥 : 타일깔기, 마루깔기 등 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항은 미상임. 2. 본건 북측 베란다부분(㉠판넬조판넬지붕, 주택일부, 약 18.9㎡)과 옥탑1층(다락) (㉡판넬조 판넬지붕, 주택, 약 23.0㎡, 층고 건축법상 규정 초과)에 제시외건물이 소재하는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함, 위반건축물

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50161 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 646-7 어썸시티 6층602호

용도: 다세대주택

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 840,000,000원

토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

토지지분: 28.53㎡ (약 8.63평)

건물면적: 51.08㎡ (약 15.45평)

건물지분: 51.08㎡ (약 15.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.3. 건물 상세 정보

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2019.06.11)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하1층/지상6층 중 6층 602호

내부 설비: 기본적 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 시스템 에어컨, 승강기, 화재경보설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "서울성서초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대로, 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 주거지로서의 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 망원역이 소재합니다. 또한 내부순환로 등 주요 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 을구 1번 전세권설정(최여원, 590,000,000원)입니다.

말소되는 권리: 을구 1번 전세권설정, 갑구 6, 8, 9, 10, 11, 12번 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 주택임차권(최여원, 보증금 590,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최여원

보증금: 590,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 04월 24일

확정일자: 2020년 03월 17일

대항력: 있음 (해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.)

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 1,180,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 상권이 활성화된 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울성서초등학교 등 각급 학교 인접

* 교통: 지하철 6호선 망원역 및 다수 노선버스 이용 가능

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 생활 편의 충족

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재: 대항력 있는 임차인 최여원 씨의 보증금 590,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 부담해야 합니다.

* 제시외 건물 및 위반건축물:

* 북측 베란다 부분(약 18.9㎡)과 옥탑 1층 다락(약 23.0㎡)에 제시외 건물이 소재합니다.

* 집합건축물대장상 602호에 위반건축물(판넬/판넬 주거, 12㎡ 무단증축) 표시되어 있습니다. 이로 인한 이행강제금 부과 등 행정처분 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 한하여 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다. (세부 내용은 관련 법규 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최근(2019년)이고, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거지에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 부담과 위반건축물 등기 및 제시외 건물 존재로 인한 추가 비용 발생 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접 및 우수한 교통망: 6호선 망원역과 주요 간선도로 접근성이 좋아 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역: 성산동의 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 주변 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 517,000,000원 수준으로 추정됩니다.

(참고: 최근 다세대주택 매매가: 39.57㎡ 260,000,000원, 58.83㎡ 540,000,000원, 50.86㎡ 515,000,000원)

리스크 요인을 고려한 예상 입찰가는 550,000,000원 수준으로 제안합니다.

주의사항:

상기 예상 입찰가는 시장 가치와 리스크를 반영한 가격이며, 낙찰을 보장하지는 않습니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 590,000,000원이 인수될 수 있다는 점입니다.

만약 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 낙찰자는 보증금 잔액을 추가로 부담해야 하므로, 실제 총 지출 금액은 입찰가와 보증금 인수액을 합산하여 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 총 투자 비용은 입찰가 + (590,000,000원 - 배당받는 금액)이 될 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

또한, 위반건축물로 인한 추가적인 원상복구 비용이나 이행강제금 부담 가능성도 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.