나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50176 [1] 서울특별시 용산구 갈월동 3-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 동자동 소재 '서울역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '서울역'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용, 주거용 건부지 등임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 40미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의)임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물개황 및 내부구조도, 사진용지 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평옥개(주1) 지상3층, 목조 와즙(주2) 지상1층 건물로서, (사용승인 1959.10.04.) - 외벽 : 드라이비트 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등.

이용상태

- 1층 : 상업용 (부속 1층 : 주택 등임.) - 2층 : 건축물대장상 용도는 점포, 주택임. - 3층 : 건축물대장상 용도는 주택임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

후첨 건물개황 및 내부구조도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 후첨 건물개황 및 내부구조도는 폐문 및 이해관계인 부재, 건축물현황도면 부재 등으로 내부확인이 불가하여, 인근 탐문 등을 통해 참고를 위하여 개략적으로 표시한 것으로 현황과 상이할 수 있는 바, 정확한 위치, 용도, 면적 등은 측량 등을 요하는 바 관련업무 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 서울특별시 용산구 갈월동 3-3번지에 소재한 근린주택입니다. 주변은 상업, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 3,404,781,700원입니다.

토지 면적은 70.70㎡ (약 21.38평)이며, 건물 면적은 149.75㎡ (약 45.30평)입니다.

건물 제시외 면적이 53.00㎡ (약 16.03평) 포함되어 매각됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50176 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 김OOO이며, 중복 사건 정보가 있습니다.

주의사항으로 일괄 매각 및 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 서울특별시 용산구 동자동 소재 '서울역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 혼재한 상업 및 주거지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '서울역'이 소재하여 대중교통 사정이 매우 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 건축선 지정(대로변 3m 후퇴)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지와 건물 등기부상 말소기준권리는 2003년 5월 9일 접수된 을6 근저당권(채권자: 미합중국, 채권금액: 200,000,000원)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 근저당권 (미합중국, 김진순, 박준엽)

* 압류 (서울특별시용산구, 기획재정부)

* 가압류 (공원애, 근로복지공단, 한미옥)

* 임의경매 (김박정애)

* 강제경매 (이요한, 한미옥)

3.2. 인수/미상 권리 및 임차인 현황

등기부상 인수될 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 55,000,000원, 차임: 2,500,000원, 전입일자: 2023-03-14, 확정일자: 2026-05-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-02-22, 대항력: 없음

* 임차인: 백 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-04, 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 보증금: 60,000,000원, 차임: 1,350,000원, 전입일자: 2025-08-06, 확정일자: 2025-07-31, 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 763,451,180원

건물 등기부 채권 총액: 341,200,000원

총 합계: 1,104,651,180원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 갈월동 일대의 다세대 주택 매매가는 2026년 4월 기준 91,000만원 ~ 150,000만원(9.1억 ~ 15억) 수준입니다.

이는 전용면적 56.54㎡~73.55㎡ (약 17평~22평) 기준이며, 본 건의 감정가(약 34억)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 건의 토지 면적, 건물 규모, 그리고 서울역 인근이라는 최상의 입지 조건 및 상업 용도 복합으로 인한 가치 반영으로 추정됩니다.

4.2. 입지별 상권 가치

서울역 역세권이라는 강력한 입지적 이점은 유동인구와 접근성이 뛰어나 상업 시설 운영 및 주거 가치 모두에 긍정적인 영향을 미칩니다.

다양한 용도의 혼재는 복합적인 상권을 형성하며, 특히 대로변에 위치하여 가시성이 좋습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 서울역 일대의 스카이라인 변화 등을 고려할 때 향후 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

서울역 인근으로 롯데마트, 롯데백화점, CGV 등 대형 상업시설 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

서울역을 중심으로 한 대중교통의 요지로서 전국 각지로의 이동이 용이하며, 도심 접근성이 매우 뛰어납니다.

주거 환경은 일반적인 도시 상업지구의 특성을 보이며, 소음이나 복잡함이 있을 수 있으나 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 사건 관련 특이사항

* 중복 사건: 여러 경매 사건이 본 물건에 대해 진행될 수 있으므로, 관련 경매 정보를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 53.00㎡가 포함되어 있으므로, 실제 점유 및 이용 상태에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 공사/수리 필요성

건물 사용 승인일이 1959년 10월 4일로 매우 노후되었습니다.

철근콘크리트조와 목조가 혼합된 구조이며, 노후화로 인한 구조적 안전성 문제나 대규모 수리 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

내부 확인이 제한적이어서 정확한 건물 상태 파악에 어려움이 있습니다.

6.3. 공부상 내용과 현황 차이 가능성

건축물 현황 도면 부재, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 공부상 내용과 실제 현황 간의 면적, 용도, 위치 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울역이라는 최고의 입지에 위치한 복합 용도의 근린주택으로, 그 가치가 매우 높을 것으로 예상됩니다. 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 탁월하며, 주변 지역의 개발 잠재력 또한 큽니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적은 것은 큰 장점입니다. 다만, 1959년 준공된 매우 노후된 건물이라는 점과 공부상 내용과 현황의 차이가 있을 수 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 제시외 건물이 포함된 점도 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울역 역세권으로 유동인구 및 교통 편리성 극대화.

* 복합 용도: 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 수익 창출 가능.

* 권리상 안전: 인수할 부담되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 최소화.

* 잠재력: 노후 건물로 인한 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,404,781,700원입니다.

인수할 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없는 점, 서울역 역세권의 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

다만, 건물의 노후도와 제시외 건물, 내부 확인의 어려움 등을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 2,723,825,360원 ~ 3,234,592,615원.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.