나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3914 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 근거리에 지하철2,5호선 까치산역이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건중 5층 501호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,기계식주차설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약5~6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역,소로3류(폭8m미만)(접함),가축 사육제한구역,진입표면구역(진입표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대,지 정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3914 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제5층 제501호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 21, 5층 501호)

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 사용)

감정평가액: 290,000,000원

토지면적: 9.26㎡ (약 2.80평)

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 조건, 임차인(조정민) 및 주택임차권 승계인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각. 인수 보증금 합계: 0원.

1.2. 건축물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 5층 501호 오피스텔입니다.

외벽은 화강석 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창입니다.

건물 내에는 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 기계식 주차설비, 도시가스 난방시설 등이 설치되어 있습니다.

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

북동측 근거리에 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 약 5~6m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 금469,780,500원)입니다.

이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 2020년 1월 22일 (갑1)

* 주택임차권: 조정민 (2023년 11월 24일 등기, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023년 8월 7일), 김제철 (2023년 12월 1일), 주식회사현대에프이씨 (2024년 1월 25일)

* 압류: 강서구 (2025년 8월 5일)

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2026년 3월 3일)

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(조정민): 보증금 261,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-26, 확정 2021-01-22, 배당신고 2023-11-24. 대항력 없음.

* 한동민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-22. 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 대부분의 권리(을1 주택임차권 포함)는 소멸됩니다.

주의사항 및 특이사항에 명시된 바와 같이, 임차인 조정민 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 직접적으로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.5. 총 채권액 (등기부채권 총액)

등기부채권 총액은 825,980,500원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 강서구 화곡동의 일반적인 상업 및 주거 복합 지역에 속해 있습니다.

다수의 공동주택과 상업/업무시설이 혼재하고 있어 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 가능한 거리에 위치하고 있으며, 차량 진입 또한 용이하여 상권 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 화곡1동주민센터가 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

5.2. 교통

지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

5.3. 건물 내 설비

승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 등 오피스텔로서 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 관련 조건

임차인 조정민 및 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없습니다. 하지만 해당 조건의 이행 여부 및 관련 절차의 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 현황 주거용 사용

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 이로 인해 향후 용도 변경 관련 문제나 세금 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 상태 확인

감정평가서상 이해관계인 부재로 내부 구조도를 외부 관찰 및 탐문으로 작성하였다는 점을 고려할 때, 실제 내부 상태 및 마감 등에 대한 정확한 파악을 위해 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경

현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설 등 직접적인 부정적 영향 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 육안 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철 역세권 입지에 준수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 9천만원이며, 다수의 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 복잡한 임차인 관련 조건이 있으나, 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 없다는 점이 특징입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 내부 상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능한 편의성.

* 합리적인 감정가: 현재 시장 상황 대비 비교적 합리적인 수준으로 판단되나, 상세한 시세 조사가 필요합니다.

* 인수되는 임차보증금 부담 없음: 관련 조건 충족 시 매수인의 직접적인 추가 비용 발생 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다.

현재 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적 및 조건의 물건들이 280,000,000원에서 320,000,000원 범위에서 매물이 나오고 있습니다.

본 건은 인수되는 임차보증금이 없으며, 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 감정가 수준 이상에서 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 형성될 것으로 판단됩니다.

예상 입찰 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원.

실제 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 파악, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석, 그리고 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.