나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50237 [1] 서울특별시 마포구 성산동 251-6 센터빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주변환경 보통시됨.

교통상황

인근에 지하철역(6호선 망원역) 및 버스정류장이 위치하여 제반 대중교통 상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서 외 벽 : 석재 붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 창 호 : 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.-2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도:아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합 건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음. 2. 본건 내부구조도 도면은 건축물현황도에 의한 것으로 현황과 상이할수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50237 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 251-6 센터빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 354,000,000원

토지면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물면적: 35.80㎡ (약 10.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2014년

층수: 지상 5층

구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황으로는 인근에 지하철 6호선 망원역과 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 4미터 도로와 접하고 있어 차량 및 보행 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 지상권이 등기되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 개요가 명시되지 않아 인수 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 따라서 현장 조사를 통해 관련 내용을 확인해야 합니다.

말소기준권리: 2024년 12월 10일자 마포구(서울특별시)의 압류입니다.

채권자 및 채무액: 채권자는 주택도시보증공사이며, 등기부채권 총액은 305,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-28

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

주의사항: 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 성산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 각종 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 39.57㎡(약 11.97평)의 다세대주택이 2억 6천만원에 거래되었으며, 50.86㎡(약 15.38평)의 다세대주택은 5억 1천 5백만원에 거래되었습니다.

이러한 사례들을 볼 때, 본 건의 전용면적 35.80㎡(약 10.83평)의 시세는 대략 3억 1천만원에서 3억 6천만원 선으로 형성될 것으로 추정됩니다. (평당 약 2,800만원 ~ 3,300만원)

1.4. 생활정보

단지 인근에 성서초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

또한, 다세대주택 및 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

마포구 성산동은 젊은층과 가족 단위 거주민이 선호하는 지역으로, 주거 쾌적성과 편리성을 겸비하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 내부구조도면은 현황과 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 물건은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따른 제한이 있을 수 있습니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 일부 아파트 용도에 한정된 추가 지정기간 존재)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동의 역세권(망원역 인근)에 위치한 신축급(2014년 준공) 다세대주택입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

인근의 최근 실거래가 분석 시, 본 건의 감정가 및 예상 시세가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

*HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계의 명확성 및 인수 부담 없음.

*2014년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 5층 전용 35.80㎡(약 10.83평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합.

*마포구 성산동이라는 지역적 특성과 역세권 입지로 인한 주거 가치 및 미래 투자가치 상승 기대.

*안정적인 주변 시세 형성으로 인한 리스크 감소.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적 10.83평, 2014년 준공, 5층이라는 점과 주변 다세대주택의 최근 거래 사례(평당 약 2,170만원 ~ 3,350만원) 및 감정가를 종합적으로 고려하였습니다.

특히, 본 건의 감정가(35,400만원)는 평당 약 3,270만원 수준으로, 주변 시세를 반영한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 330,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.