나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3923 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 "당산역" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(당산)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕지붕 7층 건물 내 제2층 제203호 건으로서,(사용승인일:2021.06.22.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔(복층구조)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수 도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환 경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31 .허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3923 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제203호

건물명: 해라톤시티2

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2021년 6월 22일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 "당산역" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 당산역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 가압류 (2024년 1월 19일 접수)

등기부상 채권 총액: 304,519,465원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (염 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 존재 (아래 권리분석 참고)

권리분석 요약:

말소기준권리인 우리은행 가압류(2024.01.19. 접수)보다 늦은 권리인 주택도시보증공사의 강제경매(2026.03.03. 접수) 및 우리은행 가압류 자체는 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 상 '을1' 권리인 주택임차권(염호진)은 2023년 11월 20일 말소 처리되었으며, '갑5' 가압류 및 '갑6' 강제경매 또한 말소 대상입니다.

임차인 염 의 경우 대항력이 없다고 명시되어 있으며, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 명확한 주의사항이 존재합니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

이로 인해, 인수 보증금 합계는 0원으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

당산역 역세권에 위치하여 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있는 지역입니다.

주변에 아파트 단지도 있어 배후 수요가 존재합니다.

당산역은 지하철 2호선과 9호선이 지나는 트리플 역세권으로, 서울 주요 도심 접근성이 우수합니다.

유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 2, 9호선 당산역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 지도 검색을 통해 편의시설 및 잠재적 혐오시설 유무 확인 필요)

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 직장인에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특이사항:

대항력 없는 임차인(염 )의 보증금 285,000,000원에 대해, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 하에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 없음을 의미하지만, HUG 인수 조건의 세부 내용 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

임차권 등기 자체는 말소 처리되었으나, HUG와의 계약 조건에 대한 명확한 이해가 중요합니다.

건축물대장상 용도와 현황 사용 불일치:

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 세무 또는 행정 관련 이슈 발생 가능성을 내포합니다.

토지거래 허가 구역:

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 외국인 등이 토지 거래 계약 시 허가를 받아야 합니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 건축 시에도 허가 대상입니다. 본건은 오피스텔로서 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 관련 특이사항 등은 명확히 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

현황 용도와 공부상 용도가 다르다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 당산역(2, 9호선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직장인 수요가 풍부합니다.

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

소형 면적: 전용면적 17.18㎡(약 5.20평)으로 1인 가구 임대 시장에 적합합니다.

임대 수익 기대: 양호한 입지와 소형 면적으로 인해 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 268,000,000원

주요 고려사항:

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건 매각)

* 말소기준권리 이하 권리 소멸

* 신축 오피스텔, 역세권 입지

* 주변 시세 조사 필수: 현재 시점에서의 정확한 매매 및 임대 시세 파악이 가장 중요합니다. KB부동산, 호갱노노, 네이버 부동산 등 다양한 채널을 통해 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 전월세 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

* 해라톤시티2 단지 내 유사 평형대의 최근 거래 사례 확인이 필요합니다.

예상 입찰가 산정 (참고용, 시세 조사 후 확정):

본 물건의 현 시세 파악 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 역세권 신축 오피스텔의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 이는 시장 상황, 경매 참여자 수, 본건의 구체적인 시세에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 반드시 현 시세를 조사한 후, 보수적인 관점에서 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 시세가 감정가와 유사하거나 높은 경우, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

(현 시세 조사를 통해 감정가 대비 75% ~ 85% 범위를 고려한 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 추정치이며 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.