나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50236 [1] 서울특별시 은평구 신사동 12-25 가람하이츠 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭 가람하이츠)내 제4층 제402호로서, 주변은 다세대를 위주로 단독, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 마일/시내버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 750m 거리에 지하철6호선 "응암역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재타일, 드라이비트 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 통칭 "가람하이츠"(다세대주택, 1개동 7세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50236 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 12-25 가람하이츠 4층 402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 명세

토지면적: 30.30㎡ (약 9.10평)

토지지분: 30.297㎡ (약 9.10평)

건물면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

건물지분: 53.64㎡ (약 16.23평)

건물구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호

총층수: 5층 중 4층

건물 준공년도: 2005년 11월

1.3. 감정평가 요약

감정가: 250,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭 가람하이츠) 내 제4층 제402호로서, 주변은 다세대를 위주로 단독, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 마을/시내버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 750m 거리에 지하철 6호선 "응암역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

기타: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022-09-20)임.

소유권이전, 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-03-25 / 2021-03-10

대항력: 없음

비고: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준 권리: 국민건강보험공단 압류 (2022-09-20)

소멸 권리: 대부분의 권리(압류, 가압류, 임차권 등)는 매각으로 소멸함.

인수 권리: 없음. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권 개요가 명시되어 있으나, 상세 내용 없어 실제 권리 설정 여부는 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철역 접근성이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주택지대로서 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

"덕산중학교"가 남동측 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등, 특정 용도)에 해당 시 거래에 제한이 있을 수 있음. (허가 대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. - 본 건 다세대주택 거래 시 허가 요건 확인 필요)

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 계약 및 대출 관련하여 추가 확인이 필요함.

6.2. 시장 리스크

최근 부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 주거지대 내에 있으며 대중교통 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5천만원이며, 모든 권리 관계는 매각으로 소멸될 예정으로 인수할 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요 기대 가능.

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 분석 가능.

* 감정가 대비 실거래가 비교를 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 인근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택이 약 2억 1천만원에서 2억 4천만원대에 거래된 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 2억 5천만원으로, 최근 실거래가 추세를 고려할 때 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 2억 1천만원에서 2억 3천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.