나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3794 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1031 엠메디컬타워 제1층 제118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '금천구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린공원, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남서측으로 지하철1호선(금천구청역)이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 14층 건물 내 제1층 제118호로서, (사용승인일: 2019.1.8) 외벽: 외장석붙임 마감 등 창호: 페어글라스 창호 등 입니다.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평평한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 약 25m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(금천구심),대로3류(폭25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,상대보호구역(서울시남부교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 제118호는 기준시점 현재 제119호와 벽체 구분없이 일괄사용(휴게음식점 늘곰탕)중입니다. 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3794 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 물건개요

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 1031 엠메디컬타워 제1층 제118호

* 용도: 제2종근린생활시설 (현재 휴게음식점)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 6층 / 지상 14층

* 사용승인일: 2019년 1월 8일

3. 감정가및면적

* 감정가: 1,457,000,000원

* 토지면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 53.48㎡ (약 16.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 입지조건

* 주변환경: 본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '금천구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린공원, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남서측으로 지하철 1호선(금천구청역)이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

* 도로접면: 북서측으로 약 25m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

5. 권리분석

* 등기부현황: 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2019.02.28, 12억원). 기타 권리: 소유권이전 신탁등기 말소, 상속, 부산진세무서장, 삼성세무서장, 금천구, 강남구, 기장군 압류 (모두 말소 예정), 임의경매 (이에이에스제삼차유동화전문).

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2019년 2월 28일 접수, 채권최고액 12억원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-29

* 대항력: 없음

* 주의사항: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 권리분석요약: 인수할 보증금은 0원이며, 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

6. 상권분석

* 건물용도및특징: 본 건물은 제2종근린생활시설로 사용 중이며, 해당 호실(118호)은 제119호와 벽체 구분 없이 일괄 사용(휴게음식점 늘곰탕) 중입니다.

* 주변상권: 건물 주변에는 관공서, 근린공원, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 금천구청이 인접해 있어 관련 업무 종사자 및 방문객 수요가 예상됩니다.

7. 생활정보

* 편의시설: 금천구청, 병원, 약국, 은행, 상점 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 금천구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 주변환경: 금천구청, 공원 등 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

8. 잠재적리스크

* 법적제한사항: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(금천구심) 등 각종 도시계획 규제가 적용됩니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 서울특별시 남부교육지원청에 반드시 확인이 필요합니다. 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 등의 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

* 건물관련특이사항: 본 건(제118호)이 제119호와 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 점은 향후 분할 사용 또는 임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 임차인관련특이사항: 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 해당 임차인은 대항력이 없어 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

9. 종합의견

* 본 물건은 금천구청 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 제2종근린생활시설로서 현재 휴게음식점으로 운영 중에 있으며, 인근 지하철역과 도로 접근성이 우수합니다. 권리관계가 복잡하지 않고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 일괄 사용 중인 점과 토지이용계획상의 다양한 규제는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

10. 투자포인트

* 신축 건물로 비교적 관리가 용이하며, 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 금천구청 인근이라는 입지적 이점과 교통 편의성으로 안정적인 임대 수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

11. 예상입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,457,000,000원이며, 권리분석 결과 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사와 임장 활동이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.