나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3968 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-94 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1994-11-01) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사 항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 건축물현황도 상 401호의 평면도가 현황과 부합하지 않으니 참고바람(감정평가서 2page 그밖의 사항 참고.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금144,000,000원 임대차계약일자 : 2022년3월3일 임차권자 : 한국토지주택공사

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3968 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 소재지 및 기본 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-94 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천 6백만 원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 25.43㎡ (약 7.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.62㎡ (약 12.0평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 1994년 11월 01일

건축물대장상 주요용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 자유롭습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측 및 동측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 현황

말소기준권리는 2024년 08월 23일자 남부천세무서장의 압류 등기입니다.

등기부상 주요 권리로는 압류(남부천세서장, 강서구), 강제경매(서울보증보험) 등이 기재되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 144,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석 (주요 사항)

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 06일

확정일자: 2022년 03월 10일

배당신고일자: 2024년 07월 15일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 특별 매각 조건

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

다만, 본건은 "서울보증보험 주식회사"의 매수인에 대한 특별 매각 조건이 있습니다.

주요 조건으로는 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 본 건의 임차 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 및 건물 특성

본건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

건축년도가 1994년으로 비교적 오래되었으나, 주변 지역은 주거지로서의 기능이 유지되고 있습니다.

건물대장상 401호의 평면도가 현황과 부합하지 않는다는 점이 특이사항으로 언급되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

2019년 건축, 19.98㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 21일에 2억 1천 6백만 원에 거래되었습니다.

1986년 건축, 37.44㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 16일에 1억 5천만 원에 거래되었습니다.

2002년 건축, 37.56㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 02일에 1억 6천만 원에 거래되었습니다.

본건의 감정가(1억 5천 6백만 원)는 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 남측 인근에 서울우장초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 대장 상이

건축물현황도 상 401호의 평면도가 실제 현황과 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속하여 향후 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구 (공항)

- 가축사육제한구역

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 수평표면구역 (공항시설법)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

6.3. 기타 확인 필요 사항

- 본건은 1994년에 사용 승인된 건물로, 신축 건물에 비해 노후도가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 서울보증보험의 신청에 의한 강제 경매입니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며(인수 보증금 0원), 채권자인 서울보증보험의 특별 매각 조건에 따라 매수인이 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 점입니다.

지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하며 서울우장초등학교가 가까워 입지 조건은 무난한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 공항 관련 보호지구 지정 등 토지 이용에 대한 여러 제한 사항이 존재하며, 건축물 현황도와 실제 현황이 다를 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 보증금 인수 부담 없이 소유권 취득 가능.

- 지하철 5호선 화곡역 인근 역세권 입지.

- 서울우장초등학교 학군 배정 가능 지역.

- 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 수요 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 6백만 원이며, 최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 3.3㎡당 약 400만원 ~ 426만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 본건의 건물 면적(39.62㎡)에 적용 시, 약 1억 5천 8백 4십만 원 ~ 1억 6천 8백 7십만 원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없고, 권리 분석상 매수인이 부담할 위험이 크지 않다는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 수준에서의 입찰도 가능할 것으로 보입니다.

그러나 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 1억 6천만 원 ~ 1억 7천만 원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.