나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3967 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1210호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상18층건내 제12층 제1210호로서, 외 벽 : 강화유리 및 석재 외장 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[가산동 141-2,141-3,141-4번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) [가산동 141-5번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) [가산동 141-6, 141-7, 141-20번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 141-2번지 가산 양우내안애애플 제12층 제1210호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3967 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 110,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산 양우내안애애플 제12층 제1210호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

* 토지지분: 2.89㎡ (약 0.87평)

* 건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

* 건물지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 18층 건물 중 제12층 제1210호이며, 외벽은 강화유리 및 석재 마감, 창호는 새시입니다.

* 이용상태: 건축물대장상 아파트(도시형생활주택)로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건은 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔 등 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 관련 규제가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 등기(2026타경3967)입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 6번 주택임차권 (박태정, 보증금 140,000,000원): 전입일자 2022-11-02, 확정일자 2022-11-09. 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 5번 주택임차권 (서울보증보험주식회사(한국토지주택공사), 보증금 119,000,000원): 전입일자 2020-07-31, 확정일자 2020-07-13. 본 임차인은 대항력이 없으며, 말소될 예정입니다.

* 갑9 소유권이전 (서울보증보험, 강제경매): 말소기준권리입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(박태정, 임대차보증금 140,000,000원)이 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 특별매각조건: 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가산동은 오피스텔, 도시형생활주택, 상업시설 등이 밀집한 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설과 업무 시설이 혼재되어 있습니다. 이는 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 조성합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 주민센터가 있으며, 상업지역 특성상 다양한 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 건축물 정보: '가산 양우내안애애플'은 2013년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 지하 1층, 지상 18층 규모입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박태정 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인이 추가적인 자금 부담을 안아야 함을 의미하며, 인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로 주의가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건은 복잡한 권리관계를 시사하며, 명확한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 입지적 장점을 가지고 있으나, 12.04㎡의 매우 작은 전용면적과 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 인수되는 보증금이 감정가보다 높아, 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 등 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 역세권 가능성: 가산동은 업무지구 및 교통의 요지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2013년 사용승인 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 소형 주택의 경우 제곱미터당 약 700만원에서 850만원 선으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 전용면적이 12.04㎡임을 고려할 때, 시장 가격대는 약 8,400만원에서 10,200만원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용하므로, 이를 고려한 신중한 입찰가가 필요합니다. 그러나 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 순수 물건 자체의 가치에 기반하여, 최근 시장 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 2026년 5월 거래된 유사 면적대의 소형 주택 가격 정보를 기반으로, 본 물건의 전용면적(12.04㎡)에 평균적인 단위 면적당 가격(약 789만원/㎡)을 적용하면 약 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 95,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상치이며, 임차인과의 협상 여부, 향후 시장 변화, 법적 절차 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(주: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 검색은 현재 환경에서 수행할 수 없었습니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.