나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10218 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안 센트럴시티 제6층 제비-608호로서, 주위는 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물 아파트 및 오피스텔등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상19층 건물 내 제6층 제비-608호로서 외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 기계식주차설비, 도시 가스설비 및 난방등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선 도로, 북측으로 노폭 약 8미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025- 02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2026타경10218 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-608호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 층수: 지하 3층, 지상 19층

준공일: 2019년 04월 05일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합 건물, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 도시 환경을 이룹니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 우리은행 근저당권으로, 접수일자는 2019년 10월 08일입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

본 매각으로 인해 우리은행 근저당권, 주택임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 부산진세무서장 압류 등은 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인 남경민(채권양도)은 보증금 60,000,000원, 차임 210,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2020년 01월 10일, 확정일자는 2019년 11월 22일입니다. 배당신고일자는 2024년 07월 15일입니다. 임차인의 대항력은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 우리은행 (90,000,000원, 2019-10-08, 말소기준)

* 주택임차권: 남경민 (60,000,000원, 2024-07-15, 말소)

* 압류: 부산진구 (2024-12-02, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (67,507,339원, 2026-02-06, 말소)

* 압류: 부산진세무서장 (2026-07-27, 말소)

총 등기부 채권액: 150,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면역 역세권을 중심으로 형성된 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지입니다. 백화점, 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있으며, 유동인구가 매우 풍부합니다. 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 다수의 오피스텔이 공급되어 있어 경쟁이 치열할 수 있으나, 본건은 도심 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 부산진경찰서, 각종 은행, 병원, 레스토랑, 카페 등 다양한 편의시설 및 문화시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 부산진구 내에 위치한 병원 및 의원급 의료시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없으나, 내부 확인이 곤란했던 점을 감안하여 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 및 법규상 리스크

등기부상 복잡한 권리 관계는 없으나, 일반상업지역 내 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 건축 관련 법규 사항은 향후 건축 행위 시 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 담보 물건에 대한 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 높은 유동인구와 배후수요는 임대 수익 확보에 긍정적인 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자한다면 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 최고의 상권인 서면역 초역세권 입지

* 풍부한 유동인구 및 배후수요로 인한 높은 임대 가치

* 백화점, 쇼핑몰, 금융기관 등 다양한 편의시설 접근성 우수

* 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용 27.60㎡)의 오피스텔이 부산진구 부전동 서면역 인근에서 약 1억 5,500만원에서 1억 7,500만원 사이에서 거래되고 있습니다. 특히, 대동레미안센트럴시티 자체의 유사 면적 오피스텔도 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원대에 시세가 형성되어 있습니다. 감정가 1억 6,000만원은 현재 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 1억 6,000만원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 시세가 감정가와 유사하게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 90~100%)을 적용하고 시세 수준을 고려하면, 예상 입찰가는 약 1억 5,000만원에서 1억 6,500만원 사이로 예상됩니다. 다만, 응찰 시점의 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 오히려 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.