나이스옥션 법원경매 제주 2026타경155 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 10층101동1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제10층 제101동1006호로서, 외벽: 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(3층이상), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경155 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 10층101동1006호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 6억 4,700만 원

* 토지면적: 26.73㎡ (약 8.10평)

* 토지지분: 26.733000000000004㎡ (약 8.10평)

* 건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건물명: 신제주 연동 트리플시티

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층 지상10층

* 층수: 해당 호실은 10층

* 준공일: 2021년 (사용승인일 2021.11.17)

* 주요용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2022-03-18 접수, 6억 5,280만 원)

현재 경매 개시 결정은 갑3 임의경매 (하나은행, 2026-03-03 접수, 5억 4,789만 2,975원)에 의해 진행됨.

등기부채권 총액: 6억 5,280만 원

* 임차인 현황

임차인: 연 (연상준)

보증금: 2,000만 원

차임: 175만 원

전입/사업자 등록일: 2024-08-28

확정일자: 2024-08-28

대항력: 없음. 임차인은 경매 절차에서 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하면 낙찰자에게 이를 주장할 수 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

제주시 연동 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있음. 대상 물건은 업무시설 건부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 일반상업지역, 고도지구(3층이상), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수. 이는 토지 이용에 대한 규제가 있음을 의미함.

5. 생활정보

* 인근에 신제주초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

* 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 내 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비, 화재탐지/스프링클러/옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 적합함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이 있을 수 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 다수의 지역 지구 지정 및 규제로 인해 향후 토지 이용이나 건물 증개축 등에 제한이 있을 수 있음.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

* 제주도 제주시 연동의 상업 및 주거 지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 10층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됨.

* 권리관계는 채권자(하나은행)의 근저당권이 말소기준권리이며, 임의경매로 진행되어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보임.

* 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차는 필요할 수 있음.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 시장 가격을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당함.

* 우수한 입지: 제주시 연동의 중심지에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋음.

* 주거 및 업무 병행 가능: 오피스텔 용도로 주거와 업무 공간으로 활용이 가능함.

* 대항력 없는 임차인: 낙찰 시 인수할 임차인 보증금이 없어 자금 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

감정평가액: 6억 4,700만 원

건물면적 (약 25.50평)과 유사한 크기의 최근 매매 사례 (83.86㎡)가 2026년 2월 5억 2,262만 원에 거래되었음 (평당 약 2,060만 원).

다른 유사 면적 매물 (74.314㎡)은 2025년 11월 5억 3,500만 원에 거래되었음 (평당 약 2,380만 원).

감정가는 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있음.

* 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석 및 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 적정 입찰가는 5억 8,000만 원 ~ 6억 2,000만 원 범위로 예상됨.

유찰 가능성을 고려하여 첫 입찰 시에는 5억 8,000만 원 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

최종 제안 입찰가: 5억 8,000만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.