나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10233 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안 센트럴시티 제17층 제비-1706호로서, 주위는 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물 아파트 및 오피스텔등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상19층 건물 내 제17층 제비-1706호로서 외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 기계식주차설비, 도시 가스설비 및 난방등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선 도로, 북측으로 노폭 약 8미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025- 02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10233 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1706호

건물용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2019년 04월 05일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로: 본건 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (85m, 120m), 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 권리 현황:

* 소유권보존 (주식회사대동레미안, 2019-04-24)

* 근저당 (우리은행, 94,200,000원, 2019-10-08) - 말소기준권리

* 주택임차권 (김 , 60,000,000원, 2024-09-23 말소) - 전입 2023-01-04, 확정 2022-12-06

* 압류 (부산진구, 2024-12-02 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 66,928,632원, 2026-02-06 말소) - 본건 경매 개시

* 압류 (부산진세무서장, 2026-03-27 말소)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019-10-08)

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 154,200,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입/사업일자: 2023-01-04

* 확정일자: 2022-12-06

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 채권양도된 주택임차권으로, 말소기준권리보다 늦게 설정되었으며 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 부산의 핵심 상권인 서면 로터리 인근에 위치. 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 각종 프랜차이즈 및 소매업체 밀집 지역. 유동인구와 배후수요가 풍부하여 상업 활동이 매우 활발함.

* 업무 환경: 다수의 오피스와 업무시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 유리한 환경.

* 임대 수요: 오피스텔로서 직장인, 1인 가구 등의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역 도보 이용 가능 (매우 편리). 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 부산진구청, 금융기관, 병원, 다양한 식당 및 쇼핑 시설 등 이용 편리.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 있으나, '상대보호구역' 지정으로 인한 교육환경보호구역 관련 제한 사항 확인 필요.

* 공공시설: 부산진경찰서, 부산진구청 등 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 주차 시설: 기계식 주차 설비로, 이용 편의성 및 유지보수 비용 고려 필요.

* 도시계획 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역(85m, 120m), 상대보호구역 등 향후 건축 관련 제한 사항 발생 가능성.

* 감정평가 시점: 내부 확인 곤란으로 인한 평가. 경매 진행 시 현장 재확인 필수.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여있던 물건으로, 최초 채무 관련 추가적인 복잡성이 있을 수 있으나, 현재 매각 절차상 인수되는 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 주변 상권이 활발하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 번화가인 서면 중심에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 교통 편리: 부산지하철 1호선 서면역 초역세권으로 대중교통 접근성이 매우 우수.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔로서 꾸준한 월세 수익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 낙찰자의 권리 보호에 유리.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

주변 유사 면적(28.13㎡, 약 8.5평) 오피스텔의 최근 매매가는 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 166,000,000원은 시장 시세 대비 낮은 편에 속합니다.

* 투자 고려사항:

본건은 매각으로 인한 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 조건입니다. 따라서 입찰가는 부동산의 실제 가치와 경매에서의 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가:

현재 시세를 고려할 때, 감정가(166,000,000원) 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 대략 174,000,000원 ~ 191,000,000원 범위입니다.

경쟁이 치열할 경우 이보다 높아질 수 있으며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

합리적인 보수적 접근 시 175,000,000원 ~ 185,000,000원 선을 권장합니다.

최종 권고 입찰가: 180,000,000원

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.