나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10339 [1] 부산광역시 금정구 장전동 501-117 수목빌라 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율강 · 평가일 2026.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '장전중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대 및 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는바 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본곤 서측으로 금샘로가 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 제2층 제201호로, 외벽 : 석재타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향한 완경사지내 대체로 평탄히 조성된 사다리형토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본선 동측으로 세로(가)와 접하며, 도로 북측으로는 고저차이 등으로 인하여 차량 진출입 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

장전동 501-117 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 연정숙)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부산지방법원 2026타경10339 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 501-117 수목빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 38.09㎡ (약 11.52평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.90㎡ (약 19.33평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: 2002년 (준공 2003년 5월 23일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치하며, '장전중학교' 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 물건지 서측으로 금샘로가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 건물은 동측으로 도로(세로(가))에 접해 있습니다. 다만, 건물 북측으로는 고저 차이로 인해 차량 진출입이 제한됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2026년 3월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경10339)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 연정숙(채권양도)

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2020년 9월 12일

* 확정일자: 2020년 10월 7일

* 비고: 채권양도, HUG 인수조건 변경

권리분석 결과:

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 연정숙으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출받았습니다.

* 이로 인해 임차인 연정숙은 대항력을 상실한 것으로 판단됩니다.

* 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부등본 상 을9 주택임차권(연정숙)은 말소 예정이며, 갑6 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리로서 경매 완료 후 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 소만빌라 (2002년 건축, 66.39㎡): 2026년 6월 24일, 1억 4,700만원

* 금수빌라 (2001년 건축, 44.025㎡): 2026년 6월 12일, 1억 500만원

* 장전동ONEROOM주택 (1997년 건축, 27.76㎡): 2026년 6월 6일, 4,100만원

* 본 물건은 건물 면적이 63.90㎡로, 소만빌라(66.39㎡)와 유사한 크기입니다. 소만빌라의 최근 매매가(1억 4,700만원)를 고려할 때, 본 물건의 감정가 1억 1,500만원은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 금수빌라(44.025㎡, 1억 500만원)와 비교 시에도 면적 대비 가격 형성 가능성이 있어 보입니다.

지역 특성:

* 본 물건이 속한 장전동은 부산대학교와 인접하여 대학가 상권이 발달해 있으며, 주거 지역도 형성되어 있습니다.

* 장전중학교 인근으로 학군 수요도 있는 지역입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 장전중학교, 장전초등학교, 금빛초등학교, 금정초등학교, 부산대학교 등이 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 부산대학교 상권(NC백화점, 메가박스 등)이 인접해 있어 다양한 쇼핑, 외식, 문화 생활이 가능합니다.

* 행정시설: 장전1동 행정복지센터, 장전2동 행정복지센터 등이 인근에 위치합니다.

* 문화시설: 장전생활문화센터가 인근에 있어 주민들의 문화 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

교통:

* 지하철 1호선 온천장역이 도보 거리에 있으며, 금샘로가 인접해 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 연정숙은 HUG와의 확약서 제출로 대항력을 포기하였으나, 임대차 계약 관련 상세 내용은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

건물 노후도: 2002년 건축되어 약 24년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용: 대지면적 263.95㎡ 대비 본건의 토지 지분은 38.09㎡로 매우 적은 편입니다.

도로 접근성: 건물 북측으로는 고저 차이로 인해 차량 진출입이 불가하여, 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 수목빌라 2층 201호로, 감정가는 1억 1,500만원입니다. 장전중학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리분석 상 특이사항으로는 임차인 연정숙이 HUG와의 확약서 제출로 대항력을 포기하여 보증금 인수 부담이 없는 점입니다. 다만, 건물 노후도, 적은 대지지분, 북측 도로 접근성 제한 등은 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 메리트: 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(1억 4,700만원) 대비 감정가(1억 1,500만원)가 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 소멸로 인해 추가 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리관계를 가집니다.

* 우수한 생활 인프라: 부산대학교 상권, 다수의 학교, 생활문화센터 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 1,500만원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 최근 매매 시세: 63.90㎡ 면적 기준 약 1억 4,700만원 (소만빌라 사례)

* 분석: 본 물건의 감정가는 주변 시세보다 약 20% 이상 낮은 수준으로, 시세 대비 상당한 가격 메리트가 있습니다. 건물 연식, 대지지분, 도로 접근성 등의 단점을 고려하더라도, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 만합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원.

(최소 감정가 수준에서 시작하여, 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여 상향 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.