나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600369 [1] 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 '새롬동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 근린생활시설, 공원 및 각급학교, 아파트단지 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량 진출입이 가능하고,인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상7층 건물 중 제1층 제120호로서 - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도 상점으로 기준시점 현재 '대패의품격' 음식점으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로서 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로에 접하며 도로포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-1010)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600369 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 1층 120호

용도: 근린상가

현재 이용상태: 공부상 용도 상점으로, 기준시점 현재 '대패의품격' 음식점으로 이용 중임.

감정가: 1,030,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

토지 지분: 16.2995㎡ (약 4.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 대체로 장방형의 평지로서 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

1.4. 건물 정보

건물면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

건물 지분: 62㎡ (약 18.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상7층 건물 중 제1층 제120호임.

외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 내부 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

설비내역: 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

총 호수: 149호. 승강기: 4대. 기계식 주차 대수: 242대.

사용승인일: 2017.04.25

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 '새롬동주민센터' 남측 인근에 위치함.

주위는 공공기관, 근린생활시설, 공원, 각급 학교, 아파트 단지 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 환경

본건까지 각종 차량 진출입이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건 주위로 대로 및 중로에 접하며, 도로 포장 상태는 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수일자 2017-11-06 세종서부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이길상

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-08

대항력: 없음

참고사항: 인수 보증금 합계액은 0원임.

임차인 이*는 전입일자(사업일자) 대비 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.4. 등기부 요약

말소기준권리(을1 근저당) 외 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하였으나, 모두 말소 예정임.

등기부채권 총액은 975,911,832원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도

본건은 근린상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있음.

토지이용계획상 대로3류, 중로1류, 중로2류에 접함.

건축물대장상 주 용도는 판매시설이며, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설 등으로 복합 이용 가능함.

4.2. 업종 현황 (추정)

건물 내 총 149개 호실이 있으며, 현재 1층 120호는 '대패의품격' 음식점으로 이용 중임.

주변에 공공기관, 상업시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리한 환경임.

4.3. 상권 특징

세종시 신도시 지역으로, 배후 주거 단지 및 공공기관 종사자를 대상으로 한 상권 형성 가능성이 높음.

대로변에 인접하여 가시성 및 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 위치할 것으로 추정됨.

대형 마트나 백화점 등은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됨.

5.2. 공공시설

'새롬동주민센터'가 인근에 소재하여 행정 서비스 이용이 편리함.

5.3. 교육시설

각급 학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있어 안정적인 교육 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

임차인 이길상 씨는 전입일자(사업일자)가 2023-11-08이나 대항력이 없어 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무는 없음.

다만, 명도 과정에서 별도의 합의가 필요할 수 있음.

6.2. 법적 제한사항

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

이는 해당 업종이나 운영 방식에 일부 제한이 될 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 주 용도는 판매시설이나, 업종 전환 시 관련 법규 검토가 필요함.

집합건물 특성상 관리비 연체 및 관리단과의 분쟁 가능성이 있을 수 있음.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

7. 투자 포인트

세종시 신도시 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

대로변에 인접한 좋은 입지 조건으로 가시성 및 접근성 우수.

주변 공공기관 및 아파트 단지 배후 수요 풍부.

건물 준공 후 5년 경과로 신축 상가 대비 경쟁력 확보 가능.

현재 음식점으로 운영 중으로, 바로 영업 승계 또는 업종 전환 용이.

인수되는 보증금 없이 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

8. 종합 의견

본건은 세종시의 행정중심복합도시 내 중심 상업 지역에 위치한 근린상가 물건입니다.

뛰어난 입지, 접근성, 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 없어 투자 접근성이 높습니다.

다만, 현재 이용 중인 업종 및 건물 전체의 공실률, 향후 임대 시장 변화 등을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,030,000,000원

인수 보증금: 0원

등기부채권 총액(참고): 975,911,832원

최근 유사 물건 실거래가 및 주변 시세, 본건의 현황 (이용 상태, 업종 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 정확한 시세 조사 및 명도 비용, 수리비 등을 고려하지 않은 단순 참고 가격 제시를 지양합니다.

낙찰 예상가는 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 결정될 수 있으나, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.