나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600348 [1] 대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 3층327호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 "대전산업정보고등학교" 남동측 인근에 위치하는 "덕일한마음아파트" 제3층 제327호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제327호로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 대로, 중로 등에 각각 접하며 단지내 도로 상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 대표필지(285-3) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600348 (1)

소재지: 대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 3층 327호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

면적:

* 토지: 15.39㎡ (약 4.66평)

* 건물: 43.34㎡ (약 13.11평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 "대전산업정보고등학교" 남동측 인근에 위치하는 "덕일한마음아파트" 제3층 제327호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

도로상태: 본건 아파트단지 주변으로 대로, 중로 등에 각각 접하며 단지내 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획: 본건의 대표필지(285-3)는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 유OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 압류(세원관리과-012082)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유은송 (유 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-28

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 유은송 (유 )

* 보증금: 89,000,000원 (1차 보증금 증액분 4,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2024-01-03

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 있음

* 비고:

권리 분석 요약:

등기부상 을구 9번 순위 주택임차권(2025. 6. 20. 접수 제3116165호, 권리금액 85,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 유은송은 대항력이 있으며, 전입일자(2021-05-28)가 말소기준권리(2025-11-05 압류)보다 앞섭니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 바와 같이 임차인에게 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 약 85,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 또는 인근에 위치하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

인근에 학교(대전산업정보고등학교) 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 성격이 강합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. (추후 현장 방문 시 상세 확인 필요)

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 내용은 현장 답사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제327호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보: 덕일한마음아파트는 2000년 10월 28일 사용승인되었습니다. 총 454세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이입니다.

전용면적은 43.34㎡ (약 13.11평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 유은송의 존재입니다. 등기부상 85,000,000원의 주택임차권이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 이 금액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 유은송의 보증금 정보가 85,000,000원과 89,000,000원으로 다르게 기재되어 있고, 확정일자도 2021-05-28과 2024-01-03으로 차이가 있습니다. 등기부상에는 85,000,000원으로 기재되어 있어, 이 부분이 인수될 보증금으로 추정되나, 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

감정평가 시 내부 상태를 표준적인 이용 상황으로 평가하였으나, 실제 거주자 부재로 인한 내부 하자 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 유은송이 존재하며, 이로 인해 최소 85,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 고려사항입니다.

최근 동일 면적(43.34㎡)의 실거래가가 1억 1천만원에 형성된 점을 고려할 때, 시세 대비 저렴한 취득 가능성이 있으나, 인수되는 보증금을 반드시 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인의 보증금 증액 및 확정일자 관련 정보의 불일치에 대한 명확한 사실관계 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

동일 전용면적(43.34㎡)의 최근 실거래가가 2026년 6월 1억 1천만원 수준이므로, 인수 보증금(85,000,000원)을 고려하더라도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

안정적인 주거 지역 내 위치하여 향후 부동산 가치 하락 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

임차인과의 원만한 명도 협의가 이루어진다면, 추가적인 명도 비용 및 시간 소요를 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 105,000,000원입니다.

최근 동일 면적(43.34㎡)의 실거래가는 2026년 6월 110,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 보증금은 최소 85,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 명도 비용, 수리비 등을 고려해야 합니다.

시세(110,000,000원)에서 인수 보증금(85,000,000원)을 차감하면 25,000,000원이 됩니다.

하지만 부동산 경매에서는 감정가 대비 낙찰률, 명도 진행 상황, 시장 변동성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 경우 감정가(105,000,000원)의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 95,000,000원

이 가격대는 인수 보증금 85,000,000원을 제외하고도 5,000,000원 ~ 10,000,000원의 시세 차익 또는 투자 수익을 기대할 수 있는 범위입니다. 다만, 명도 과정에서의 추가 비용 및 법률적 문제 발생 가능성은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.