나이스옥션 법원경매 대전 2026타경101 [1] 세종특별자치시 부강면 부강리 498-7 대신아파트 103동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 부강면 부강리 소재 '부강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건내 9층 908호로서, 사용승인일:2002.01.05 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽공도에 접하며 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)498-7번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재 보존영향 검토대상구역(300미터))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 2)432-12번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재 보존영향 검토대상구역(300미터))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경101 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 부강면 부강리 498-7 대신아파트 103동 9층 908호

* 용도: 아파트

* 감정가: 121,000,000원 (1억 2100만원)

* 토지면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

* 토지지분: 28.958999999999996㎡ (약 8.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

* 건물지분: 59.86㎡ (약 18.11평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: (정보 없음)

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: (정보 없음)

* 감정평가서요약 요향표: 상기 물건에 대한 개요를 담고 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 세종특별자치시 부강면 부강리 소재 '부강초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 해당 토지는 두 필지가 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 498-7번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재 보존영향 검토대상구역(300미터))에 해당합니다.

* 432-12번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재 보존영향 검토대상구역(300미터))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 을구 9번 전세권 설정 (주식회사나노신소재, 80,000,000원, 2022-11-10 접수)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 을구의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 150,000,000원 (을구 9번 전세권 80,000,000원 + 갑구 4번 가압류 70,000,000원, 갑구 5번 임의경매 80,000,000원 - *단, 전세권이 말소기준권리이므로 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 채권은 없습니다.*)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사나노신소재

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026-02-27

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (장영진, 1996-06-27)

* 갑2: 소유권이전 (장혜경, 2003-03-24)

* 갑3: 소유권이전 (조미향, 2003-09-30) - 매매

* 을9: 전세권설정 (주식회사나노신소재, 80,000,000원, 2022-11-10) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (세종부강신용협동조합, 70,000,000원, 2025-06-02)

* 갑5: 임의경매 (주식회사나노신소재, 80,000,000원, 2026-02-27)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: '부강초등학교' 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독/다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 검색 등을 통한 확인이 필요합니다.

* 지역 개발 잠재력: 세종특별자치시의 일부로서, 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 대신하나로아파트

* 주소: 세종특별자치시 부강면 부강리 498-7

* 사용승인일: 2002년 1월 5일 (준공 24년차)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 9층 908호

* 층수: 총 15층 중 9층

* 면적: 전용면적 59.86㎡ (약 18.11평)

* 아파트 단지 정보:

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 211세대

* 총 주차대수: 45대 (세대당 약 0.21대로, 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 설비내역: 위생급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 및 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 0442753323

1.5. 잠재적 리스크

* 노후화: 2002년식으로 준공 24년차를 맞아 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 평균 주차 가능 대수가 낮아 거주 시 주차 관련 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한:

* 소로3류(폭 8m 미만)(저촉): 일부 접한 도로가 좁아 차량 통행, 소방, 재난 대응 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역: 해당 지역의 규제로 인해 향후 건축, 개발, 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 실제 물건 상태와 점유 관계 등을 직접 확인해야 하는 위험 요소입니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 부강면에 위치한 '대신하나로아파트' 103동 9층 908호로, 2002년 준공된 전용면적 59.86㎡(약 18.11평) 아파트입니다. 감정가는 1억 2100만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

입지적으로는 초등학교 인근에 위치하며 주거단지 및 편의시설 접근성이 보통 수준이고 교통 상황도 양호합니다.

권리관계는 말소기준권리인 전세권보다 후순위인 가압류 및 임의경매 등이 있어, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다. 임차인(주식회사나노신소재)은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 건물의 노후화, 부족한 주차 공간, 토지이용계획상의 일부 제한 사항, 그리고 현장 확인 제약 및 임대 관계 미확인 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계상 안전성: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 매수인이 인수하는 부담이 적습니다.

* 임차인 관련 리스크 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 세종시 지역 가치: 세종시라는 지역적 특성을 고려한 투자 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 최근 거래 사례와 비교하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 121,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

* 2025년 8월 18일 (8층): 118,500,000원

* 2025년 11월 25일 (5층): 110,000,000원

* 2026년 6월 20일 (9층): 115,000,000원

* 시세 분석: 제공된 최근 3건의 매매 사례를 보면, 본건과 같은 59.86㎡ 면적의 아파트가 2025년 8월부터 2026년 6월까지 1억 1000만원에서 1억 1850만원 사이에 거래되었습니다. 특히 본건과 같은 9층 물건은 2026년 6월에 1억 1500만원에 거래되었습니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가(1억 2100만원)가 최근 시세보다 다소 높게 형성되어 있으나, 이를 고려하여 1억 500만원에서 1억 1500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 제안: 안전 마진을 확보하고 경쟁 상황을 고려하여, 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.