나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600408 [1] 대전광역시 중구 선화동 164-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 대전광역시 중구 선화동 소재 “푸른공원” 남서측 인근에 위치하며, 기존 주택지대에 위치하며, 주변에 단독주택 및 소규모근린생활시설 등이 혼재 되어 있어, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1)토지 본건까지 차량접근 가능하며, 주변 인근으로 간선도로가 통과함.

형태 및 이용상태

기호(1): 점유부분 기준으로 현황 "자루형 평지"로서 "단독주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지 북서측으로 노폭 약 8M 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8~10m)(접합),가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트(1층) 및 적벽돌 쌓기(2층)마감, 내 벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 장판 및 타일 붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창호(1층)및 샷시,목재 창호(2층) 마감임.

이용상태

기호(2)건물은 "단독주택"으로 이용중임.

설비내역

기호(2)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2)건물 및 기호(1)지상에 별지"사진용지" 및 "지적,건물개황도"와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2)건물의 귀 의뢰목록 및 공부상 도로명 주소가“대종로 601번길 31”이나, 현황상 “대종로 601번길 31-1”로 『도로명주소 표시』가 상이함. [2026년 03월 20일 기준]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1은 구분소유적 공유관계임. 경매개시결정이후 목록 2의 공부상 도로명주소가 '대종로601번길 31-1'로 정정되어 현황과 일치됨. 관련사건으로 대전지방법원 2021가단5888(본소) 2021가단11067(반소) 공유물분할 판결 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600408 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 선화동 164-6

용도: 단독주택

매각대상: 토지지분/건물전체매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1은 구분소유적 공유관계임. 경매개시결정이후 목록 2의 공부상 도로명주소가 '대종로601번길 31-1'로 정정되어 현황과 일치됨. 관련사건으로 대전지방법원 2021가단5888(본소) 2021가단11067(반소) 공유물분할 판결 있음.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1은 구분소유적 공유관계임. 경매개시결정이후 목록 2의 공부상 도로명주소가 '대종로601번길 31-1'로 정정되어 현황과 일치됨. 관련사건으로 대전지방법원 2021가단5888(본소) 2021가단11067(반소) 공유물분할 판결 있음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 307,936,770원

토지면적: 253.80㎡ (약 76.77평)

토지지분: 130.86㎡ (약 39.58평)

건물면적: 178.02㎡ (약 53.85평)

건물 제시외면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 “푸른공원” 남서측 인근에 위치합니다.

기존 주택지대에 속하며, 주변에는 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 인근으로 간선도로가 통과합니다.

토지(기호1)는 북서측으로 노폭 약 8M 정도의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로2류(폭 8~10m)(접합) 구역이며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 지분 이전 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 소유권은 여러 공유자에게 분포되어 있습니다.

* 을1 (2003.05.31) 근저당: 성남2동새마을금고, 32,500,000원. (말소 기준 권리인 을2보다 선순위)

* 을2 (2025.04.18) 근저당: 피엠지에셋대부유한회사, 75,000,000원. (토지 말소기준권리)

* 갑16 (2026.03.05) 임의경매: 주식회사에프엠펀딩, 50,000,000원.

* 토지 등기부상 채권 총액: 107,500,000원.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 기록이 있으며, 최근 소유권은 정해재씨에게 상속되었습니다.

* 을1 (2025.04.18) 근저당: 피엠지에셋대부유한회사, 75,000,000원. (건물 말소기준권리)

* 갑5 (2026.03.05) 임의경매: 주식회사에프엠펀딩, 50,000,000원.

* 건물 등기부상 채권 총액: 75,000,000원.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(토지: 을2, 건물: 을1)보다 선순위인 을1(토지) 근저당(성남2동새마을금고)은 일반적으로 경매를 통해 소멸됩니다.

말소기준권리인 을2(토지) 및 을1(건물) 근저당권과 해당 근저당권에 기한 임의경매(갑16/갑5)는 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다.

따라서, 별도의 대항력 있는 임차인이 없는 한, 낙찰자는 인수할 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았으나, 인수할 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없거나 있더라도 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 대전광역시 중구 선화동의 기존 주택 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 지역 상권으로 볼 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 점포들이 분포할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

* 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 시내버스 노선이 다수 운행될 것으로 예상됩니다.

* 가까운 지하철역으로는 중앙로역 등이 있을 수 있으며, 대중교통 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 편의시설

* 단지 인근에 푸른공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 대형 마트, 병원, 백화점 등은 차량으로 이동 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다. (예: 롯데백화점 대전점, 충남대학교병원 등)

* 교육시설

* 단지 주변으로 대전선화초등학교, 충남여자중학교, 대전중앙고등학교 등 다수의 교육기관이 위치합니다.

* 인근에 대전가톨릭대학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설

* 현지 조사 결과, 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 목록 1(토지)의 구분소유적 공유관계는 소유 및 이용에 있어 일부 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 과거 공유물분할 판결이 있었던 관련 사건(대전지방법원 2021가단5888, 2021가단11067)은 물건의 소유 및 이용과 관련하여 잠재적인 분쟁의 소지를 내포하고 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 하자

* 건물은 1974년 6월 19일 사용 승인된 노후 건물입니다. (건축물대장 표제부 기준)

* 제시외 건물(14.70㎡)이 포함 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 철거/이용 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 구분소유적 공유관계 및 공유물분할 판결 이력은 향후 재산권 행사 또는 처분 시 추가적인 법률적 검토 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 선화동의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 함께 건물 전체를 매입할 수 있는 기회이며, 제시외 건물도 포함되어 있어 활용도가 높을 수 있습니다.

다만, 건물 노후화, 토지의 구분소유적 공유관계, 그리고 과거 공유물분할 소송 이력 등은 매수 시 반드시 확인하고 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수할 등기부상 부담은 없을 것으로 예상되나, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 성숙된 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 토지 지분 및 건물 전체 매각으로, 독립적인 주택으로의 활용 또는 재건축/리모델링 사업 가능성이 있습니다.

* 주변 교통망 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 가치가 높습니다.

* 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,936,770원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 '다세대' 주택의 실거래가(2026년 1월~2월, 9,500만원~10,900만원)가 있으나, 본건은 '단독주택'이며 토지 지분을 포함한 매각이라는 점에서 직접적인 비교는 제한적입니다.

본건 건물의 사용 승인일이 1974년으로 노후화되었고, 토지의 구분소유적 공유관계 및 과거 공유물분할 판결 이력 등을 고려할 때, 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

종합적인 시장 상황, 권리 관계의 잠재적 이슈, 건물의 노후도 등을 감안하여 감정가의 90%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.