나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50257 [1] 충청북도 진천군 이월면 내촌리 745 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 내촌리 소재 "문화마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 세장형의 토지로, 주거용 건부지 등 임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조 본건(1): 본건 북동측 및 남동측으로 노폭7~10미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역, 자연취락지구(2020-05-15) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접도로의 사실적성격 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 벽돌, 경량철골구조 샌드위치판넬 슁글지붕 2층 건물로서, -외벽: 페인팅 및 싸이딩 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 일부 타일 마감 등. -창호: 섀시창호 마감 등.

이용상태

단독주택 등 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "건물 상세 개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 지상 소재 수목, 태양광 설비 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50257 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 충청북도 진천군 이월면 내촌리 745

* 용도: 단독주택

* 감정가: 201,106,720원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 임OO

1.2. 토지 정보

* 면적: 310.00㎡ (약 93.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 310㎡

1.3. 건물 정보

* 면적: 170.27㎡ (약 51.5평)

* 건물 제시외면적: 48.10㎡

* 건물지분: 170.27㎡

* 건물 구조: 벽돌, 경량철골구조 샌드위치판넬 슁글지붕 2층 건물

* 주요 용도: 단독주택

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등

1.4. 매각 포함 사항

* 토지 및 건물 일괄매각.

* 제시외 건물, 지상 소재 수목, 태양광 설비 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 내촌리 소재 "문화마을" 내에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 7~10미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역 (일부제한구역 700m)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 02월 17일 접수된 임영순 근저당권 (채권액 132,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 등기부 요약에 기재된 을6, 을7, 갑5, 갑6 권리들은 모두 말소 예정입니다. (근저당권 2건, 임의경매 1건, 가압류 1건)

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 대상에 대한 상세 정보는 없습니다. 입찰자는 반드시 직접 재조사 및 재확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 건물 이용 상태 관련하여 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 따라서, 본 경매 물건은 명도 시 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점에 유의하여 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다. 주변은 주거 지역의 특성을 띠고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 편의시설이 근거리에 있을 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 부동산 거래 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 조건의 단독주택 매매가는 감정가 수준에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 보다 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교가 위치할 가능성이 있습니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

* 환경: 주택과 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로접근성 관련 불확실성: 감정평가요약서 상 "기타참고사항"에 따르면, 본건 인접 도로의 법적/사실적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등 제반 사항에 대한 파악에 한계가 있다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 이용에 있어 법적 제약이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 응찰자 본인이 직접 상세한 재조사 및 재확인을 해야 합니다.

* 제시외 물건 상태: 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 매각에 포함되나, 이들의 현황, 가치, 철거 또는 이용 관련 문제 등은 별도로 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 건물 준공 연도(1997년)를 고려할 때, 내부 설비 및 마감재의 노후화 정도에 따른 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 진천군 이월면 내촌리의 조용한 주거 지역에 위치한 단독주택입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 채무는 모두 소멸되어 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 또한, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명도 진행에 긍정적인 요인입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 인접 도로의 법적 및 사실적 성격에 대한 불확실성이 존재한다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 깨끗: 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 소멸되어 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 명도 용이: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 명도 과정에서 금전적 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 도로 관련 불확실성이 해소될 경우, 지역 내 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,106,720원입니다. 권리상 인수할 채무가 없고 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 인접 도로의 불확실성이라는 중대한 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 일반적인 경매 낙찰률 및 본건의 특수성을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 201,106,720원

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려한 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 직접적인 현장 조사, 주변 시세 재확인, 도로 관련 법적 검토 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.