나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50917 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 212-6 해오름 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 '보훈원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교(동막초.중.고교) 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 대리석타일붙임 마감 등. 내벽 : 일부 타일 및 내부인테리어 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)으로 이용중임. ※ 건축물대장, 건축물현황도 기준

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접하며, 서측으로 근거리에 위치한 대로와 연계 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강태임)로부터 2026.04.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2026타경50917 (1) 사건에 의한 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 연무동 212-6번지에 위치한 해오름 건물 2층 202호입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 6층 건물이며, 본건은 그중 2층입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 총 면적은 37.24㎡ (약 11.27평)이고 토지 지분은 18.63㎡ (약 5.64평)입니다.

감정평가액은 186,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2019년 07월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 '보훈원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 학교(동막초.중.고교) 등이 소재하는 지역으로, 생활 편의성이 양호한 편입니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

북측으로 소로와 접하고 있으며, 서측으로는 대로와 연계가 용이하여 교통 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2023년 7월 11일)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황을 보면, 임차인은 주택도시보증공사(강태임)이며 보증금 225,000,000원에 전입일자는 2021년 2월 26일, 확정일자는 2021년 2월 16일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되어 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 주택임차권(강태임) 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연무동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설 및 교육시설이 분포하고 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 비슷한 면적(약 36.47㎡~36.94㎡)의 1991년식 다세대주택(광원빌라)은 2026년 6월 기준 11,200만원에서 12,000만원에 거래되었습니다.

또한, 2018년식의 좀 더 넓은 면적(약 52.38㎡)의 다세대주택(삼성I파크)은 2026년 6월 기준 20,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2019년 준공된 건물로, 1991년식 건물보다는 신축이며, 2018년식 건물과 비슷한 연식입니다.

건물 면적(37.24㎡)은 1991년식 빌라와 유사하나, 준공 연도가 2019년으로 최신입니다.

감정가 186,000,000원은 인근 1991년식 빌라 시세(11,200만원~12,000만원)보다는 높으나, 2018년식 빌라의 시세와 비교 시, 면적 차이를 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리

* 교육시설: 동막초.중.고교 인접

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 또한, 2025년 8월 26일 및 2025년 10월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 주체(외국인 등) 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

* HUG 관련 확약서: 임차인 강 의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 대한 HUG의 확약서가 제출되었으나, 관련 세부 조건은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다. (단, 현재 권리분석 상 대항력 및 인수 부담은 없는 것으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 주변 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리분석상으로는 인수할 권리나 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 186,000,000원으로, 인근 비슷한 면적의 1991년식 다세대주택 매매가(11,200만원~12,000만원)보다는 높으며, 2018년식의 더 넓은 면적의 다세대주택(20,000만원)과는 시세 차이를 보입니다.

건물의 신축 연도를 감안하면 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 주거 및 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 좋은 지역입니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 연식에 대한 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능: 다세대주택으로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 11.27평)의 1991년식 다세대주택은 11,200만원 ~ 12,000만원 수준에서 거래되었습니다.

2018년식의 더 넓은 면적(약 15.84평) 다세대주택은 20,000만원에 거래되었으며, 평당 가격으로 환산 시 약 1,263만원/평입니다.

본건은 2019년 준공으로 연식이 더 신축임을 감안할 때, 1991년식 주택보다는 높은 가치를 평가할 수 있습니다.

1991년식 주택의 평균 평당 가격(약 1,015만원~1,074만원/평)과 2018년식 주택의 평당 가격(약 1,263만원/평) 사이에서, 본건 건물의 신축 연도를 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

* 본건 건물 면적: 37.24㎡ (약 11.27평)

* 예상 평당 가격: 1,200만원 ~ 1,300만원

이에 따른 예상 가치 범위는 다음과 같습니다.

11. 27평 * 1,200만원/평 = 약 13,524만원

11. 27평 * 1,300만원/평 = 약 14,651만원

감정가는 186,000,000원이지만, 최근 시세 및 거래가를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이는 주변 시세와 본건의 신축 연도를 반영한 가격이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

입찰 전 HUG 관련 확약서 및 토지거래 허가구역 지정 등 특이사항에 대한 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.