나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30551 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 7층716호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장, 지하철 김포골드라인 '구래역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제7층 제716호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로2류(폭8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(청소행정과확인)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30551 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세Y7 두애틱 7층716호

* 건물명: 연세Y7 두애틱

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 110,000,000원

* 전용면적: 20.818㎡ (약 6.88평)

* 토지 지분: 6.16㎡ (약 1.86평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성된 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

* 지하철 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 동측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2026년 3월 5일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전 및 신탁 등기 말소 (2020.10.22)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을1), 보증금 97,000,000원, 전입일자 2022.10.19, 확정일자 2022.09.27. 이 임차권은 말소 예정입니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (갑5), 채권액 97,368,493원, 접수일자 2026.03.05 (말소기준권리).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 97,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-19

* 확정일자: 2022-09-27

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음.

* 비고: 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 을구 1번 임차권 등기는 말소 예정으로 보입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 특별한 사정이 없다면 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 권리분석 종합

* 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고가 완료되어 보증금 회수 가능성이 높습니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 김포시 구래동은 김포골드라인 '구래역'을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 배후수요가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* '나비초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 우수합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 김포골드라인 '구래역' 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: '나비초등학교' 인접.

* 편의시설: 건물 내 및 주변 상가, 마트, 은행 등 이용 편리 (추정).

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 물건 보고서 상 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 언급되어 있습니다. 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권: '선순위 임차권'이라는 문구가 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 특이사항 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금: 한국토지주택공사의 임차인 보증금 97,000,000원에 대한 배당 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다. (대항력 없음으로 인수 부담은 적으나, 배당 절차 상 문제 발생 가능성 상존)

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포골드라인 '구래역' 역세권에 위치하며, 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

* 전용면적 20.818㎡는 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합하며, 주변의 풍부한 배후수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 1억 1천만원이지만, 최근 실거래가가 7천만원에서 8천 1백만원 수준으로 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 특이사항에 대한 추가적인 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 '구래역' 도보 접근 가능성 (정확한 거리 확인 필요).

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 수익형 부동산: 1~2인 가구 및 소형 사무실 임대 수요 확보 용이.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발지구 내 위치로 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 실거래가 분석: 70,000,000원 ~ 81,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 보수적 시세 판단: 약 75,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동, 법원 진행 상황, 경합 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.