나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501779 [1] 인천광역시 서구 가좌동 142-7 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재‘봉화초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 서부여성회관역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 지하1층지상4층건 중 제3층 제301호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역주변지구), 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501779 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 142-7 에이동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 106,000,000원

* 토지면적: 28.97㎡ (약 8.77평)

* 토지지분: 28.97㎡ (약 8.77평)

* 건물면적: 48.12㎡ (약 14.56평)

* 건물지분: 48.12㎡ (약 14.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하는 ‘봉화초등학교’의 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 물건지 부근은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천2호선 서부여성회관역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 가좌시장과 같은 전통 시장이 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 정보: 본 건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경501779호 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자 현황: 주OOOOOOO가 본 경매의 채권자입니다.

* 말소기준권리: 을구 22번 순위의 주택도시보증공사(인천지방법원의 강제경매개시결정)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리사항은 말소될 예정입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-27

* 확정일자: 2022-07-05

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

* 권리관계 요약: 임차인 김 는 대항력이 없어 보증금 100,000,000원을 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다. 등기부상 을구 9번 순위에 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 동향: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 지역에서 2026년 1월 기준으로 유사한 다세대 및 연립주택의 매매가 이루어졌습니다.

* 인천 서구 가좌동 146-31번지 소재 35.45㎡(1993년식, 4층) 빌라가 8,700만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 809만원입니다.

* 인천 서구 가좌동 306번지 소재 46.62㎡(1986년식, 1층) 연립다세대가 13,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 920만원입니다.

* 시세 평가: 본 건의 건물 면적은 48.12㎡(약 14.56평)입니다. 이를 최근 실거래가 기준으로 적용하면, 평당 809만원 적용 시 약 11,780만원, 평당 920만원 적용 시 약 13,395만원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다. 감정가 106,000,000원은 이러한 최근 시세 범위에 비해 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 알씨조 슬래브지붕 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생설비 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 봉화초등학교가 있으며, 가좌시장과 같은 전통 시장을 통해 생활필수품 구매가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료되었습니다. 본 보고서 작성 시점(2026년 8월 31일) 기준으로 허가 구역 지정이 종료되었으므로, 향후 소유권 이전 시점에 따라 추가적인 허가 절차 확인이 필요합니다. 이는 매수자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경이 있었으며, 을구 9번 주택임차권이 존재합니다. 비록 대항력이 없는 임차인이고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 절차상 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 인천2호선 서부여성회관역과의 접근성이 양호하며 인근에 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 106,000,000원으로 책정되었으나, 최근 인근 실거래가 분석 결과 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 기간 만료, HUG 관련 복잡한 권리관계 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전에 이에 대한 면밀한 검토와 관련 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 성공적으로 관리할 수 있다면, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 인근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮아 투자 가치가 있습니다.

* 우수한 교통 및 생활 환경: 서부여성회관역과 인접하고, 시장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주거용으로 적합한 면적: 48.12㎡(약 14.56평)의 건물 면적은 1~2인 가구에 적합한 공간을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 118,000,000원에서 134,000,000원으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 106,000,000원입니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었고, HUG 관련 임차권 설정 등 복잡한 권리사항이 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.