나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501774 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 11층1128호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교"남동측에 위치하며, 주위는 업무 시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 상업시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 11층 1128호로서, (사용승인일:2018.04.03) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재 탐지 등 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 광대로 및 중로의 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<구월동 1527> 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30 m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25 .))) <구월동 1528> 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30 m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환 경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2 025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 구월아시아드더블루시티 내 오피스텔입니다.

1.2. 매각 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501774 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련)

감정가: 120,000,000원

1.3. 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 11층1128호

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2018년 04월 03일

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

건물지분: 27.37㎡ (약 8.28평)

층수: 12층 건물 중 11층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 토지 정보

토지면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.12㎡ (약 2.15평)

이용상태: 2필 일단의 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남동측에 위치하며, 주위는 업무 시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 상업시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 북측 및 서측으로 광대로 및 중로의 포장 도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 제1종지구단위계획구역 (2025-07-15)

* 대로3류 (폭 25m~30 m) (접합)

* 특수도로 (보행자전용도로) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 한함)

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

말소기준권리: 2023년 11월 30일자 남동구(인천광역시)의 압류 (갑4)

소멸주의: 본건 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(심 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 03일

* 확정일자: 2022년 04월 26일

* 배당신고일자: 2024년 07월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을1 주택임차권으로, 말소 예정)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 17일

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수주의 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

을구 순위 1번 주택임차권등기(심한나)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천광역시 남동구 구월동 일대는 인천의 중심 상업지구 중 하나로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 상업 시설이 밀집하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 구월아시아드더블루시티 오피스텔의 실거래가는 2026년 7월 기준으로 7,550만원에서 8,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 해당 거래들은 전용면적 22.32㎡ (약 6.75평) 기준이며, 본건의 건물면적 27.37㎡ (약 8.28평) 대비 약간 작은 면적입니다. 최근 거래된 면적(22.32㎡)의 평균 매매가를 기준으로 계산 시, 본건(27.37㎡)의 시장 가치는 약 9,500만원 내외로 추정됩니다. 감정가 1.2억원 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 이러한 가격 격차를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 업무 시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 상업시설이 혼재하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 남동측에 인천성리중학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 등기부등본상 을구 1번 주택임차권(심한나)은 대항력이 없으며 말소 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸되므로, 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 관련 공문서 등을 최종 확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(120,000,000원)와 최근 실거래가(약 7,550만원 ~ 8,000만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시세 변동, 감정평가 시점의 차이, 또는 특수물건 정보 반영 여부 등에 기인할 수 있으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

주변 지역(구월동 번화가)에서 일부 쓰레기 무단 투기 및 악취 발생에 대한 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 건물 자체나 직접적인 인근 주거/상업 환경에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 역세권 오피스텔로, 신축급(2018년 사용승인)이며 상업 및 교통 인프라가 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다. 권리관계도 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 구월동 중심 상업지구 인접으로 뛰어난 입지 및 생활 편의성.

* 안정적인 권리 분석으로 낙찰 후 인수 부담이 적음 (HUG 말소 동의 확약서 확인 시).

* 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 기반으로 산출한 본건 면적(27.37㎡)의 시장가치는 약 9,500만원 내외입니다. 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여, 낙찰가는 시세 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.